춘천지방법원 2025타경50934. 춘천시 남산면 수동리 562-12의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,130㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 기호(2)·기호(3) 건물은 각각 1·2층을 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 417,669,620원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 204,658,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
등기상 핵심은 2024.07.17. 설정된 박춘옥의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 계산되어, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50934 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-12 · 도로명주소 강원특별자치도 춘천시 남산면 추곡고개길 326-105 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 기호(2) 1·2층 단독주택 · 기호(3) 1·2층 단독주택 |
| 토지 | 1,130㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사미라토 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 417,669,620원 / 204,658,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 113,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 및 담장 등 토지가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 박춘옥 근저당
현재 소유자는 주식회사미라토입니다. 2016년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당, 가평축산업협동조합 근저당, 한숙중 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.17. 박춘옥 근저당 120,000,000원이며, 그 뒤의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 비교 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 204,658,000원으로 감정가 417,669,620원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 143,260,600원 (감정가 34%), 그 다음은 100,282,420원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 204,658,000원 | 0원 | 80,992,788원 |
| 3회 유찰 시 | 143,260,600원 | 0원 | 20,454,952원 |
| 4회 유찰 시 | 100,282,420원 | 21,921,534원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 49%만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지, 공유지분의 위치 특정이 결합된 물건이므로 실제 응찰가 판단은 현장 상태와 토지·건물 관계 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,665,212원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 박춘옥 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,992,788원 |
현재 회차에서는 박춘옥 근저당 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 80,992,788원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 일괄매각·공유지분 — 이 사건의 핵심 확인 포인트
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 목록1은 별첨 공유지분 확인서의 표시와 같이 주식회사미라토 지분의 위치 특정이 가능한 것으로 평가됐고, 구분소유관계로 보인다고 기재되어 있습니다. 감정평가 역시 이 점을 고려해 이뤄졌으므로 입찰 전 실제 경계·이용상황을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 소재 “오너스GC” 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(2)·기호(3) 모두 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 건물이며, 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·타일, 플라스틱샤시 창호입니다.
- 설비. 기호(2,3)에 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,130㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 102,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 확인. 별첨 공유지분 확인서의 주식회사미라토 지분 위치와 실제 현장 경계를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 매각대상과 현장 건물을 서로 대조하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 개별 토지·건물의 실제 거래가능 가격을 확인해야 합니다.
- 경계·이용상태. 수목 및 담장 등은 토지에 포함해 평가됐으므로 실제 경계와 이용현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 공유지분 확인서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 공유지분·점유 확인이 먼저
이 사건은 현재 배당가정 기준 매수인 인수 0원이고, 2024.07.17. 박춘옥 근저당이 말소기준이라 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 현재 최저가는 204,658,000원으로 감정가 417,669,620원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이 49%만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 일괄매각·제시외 건물·공유지분 위치 특정·구분소유관계와 임대관계 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 추가 검증, 공유지분과 점유는 입찰 전 필수 확인”입니다.
