5,781,000원
수원지방법원 2024타경75873. 수원시 장안구 연무동 삼성아이파크 5층 503호 다세대주택입니다. 감정가는 204,690,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 5,781,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인으로 보이지만, 이 사건의 말소기준은 2022.04.01. 김포세무서장 처분의 압류이고 그보다 앞선 2020년 권리가 남아 있습니다.
핵심은 조용준입니다. 2020.06.10. 점유·전입을 시작했고 확정일자는 2020.06.04., 임차보증금은 224,000,000원입니다. 또 2020.09.03. 같은 금액의 전세권이 설정되어 말소기준보다 앞섭니다. 2023.04.26. 등기된 주택임차권 자체는 후순위이지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 먼저라 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무로42번길 14-21, 5층503호 (연무동,삼성아이파크) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 34.155㎡ · 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2019.03.08 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 204,690,000원 / 5,781,000원 (10회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구액 | 조용준 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 제시외 부분 | 건축물현황도상 다락방 · 복층주택 약 29.4㎡ 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2020년 권리가 2022년 말소기준보다 앞선다
2023.03.13. 주택도시보증공사의 가압류 827,500,000원과 2024.06.25. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 반면 조용준의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차보증금 문제는 가격이 아무리 내려가도 별도로 계산해야 합니다.
② 임차관계 — 조용준 미배당액이 실질취득가를 만든다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.10 | 2020.06.04 | 224,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
조용준은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 배당 가능액이 보증금에 크게 못 미칩니다. 현재 배당 시나리오상 조용준에게 5,276,942원이 배당되고, 218,723,058원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 비교 — 578만원이 아니라 2.245억원으로 봐야 한다
삼성I파크의 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026.06. 전용 31.64㎡, 2층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 거래가의 3.3%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자이므로 실제 매입비용을 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 31.64㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.155㎡ 대상 매칭 | 1건 | 175,000,000원 |
현재 회차의 경제적 부담은 최저가 5,781,000원에 예상 인수액 218,723,058원을 더한 224,504,058원입니다. 이는 최근 실거래 175,000,000원의 약 128.3%, 금액으로는 49,504,058원 높은 수준입니다. 실거래 표본이 1건뿐이라 상승·하락 추세를 단정할 수는 없지만, 확인되는 최신 거래보다 실질취득가가 높은 이상 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 (2.82%) | 5,781,000원 | 218,723,058원 | 224,504,058원 |
| 11회 유찰 시 (1.98%) | 4,046,699원 | 220,426,142원 | 224,472,841원 |
| 12회 유찰 시 (1.38%) | 2,832,689원 | 221,618,299원 | 224,450,988원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 매각가가 5,781,000원에서 4,046,699원, 다시 2,832,689원으로 내려가도 조용준에게 배당되는 돈이 줄면서 매수인 인수액이 반대로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 약 224,000,000원대에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 기다린다고 실질 매입비용이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 504,058원 |
| 1. 임차인 조용준 보증금 | 224,000,000원 | 5,276,942원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 조용준 | 224,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 218,723,058원입니다. 실질취득 계산은 이 인수액과 매각가를 기준으로 하며, 동일한 조용준 명의의 전세금 224,000,000원을 별도로 한 번 더 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 사용승인일은 2019.03.08입니다.
- 입지. 창용중학교 북서측 인근. 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반 시내버스 노선 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승용승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역이며 창용중학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 460.0㎡, 공시지가 1,491,000원/㎡입니다.
- 물건 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 부합물로 판단되는 복층주택 약 29.4㎡가 존재하며 평가·매각에 포함됩니다.
- 환금성. 삼성I파크는 16세대이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 9.09%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 5,781,000원에 낙찰받아도 현재 시나리오의 인수액 218,723,058원을 더하면 실질취득은 224,504,058원입니다.
- 시세 비교 기준. 최신 거래 175,000,000원보다 실질취득이 약 49,504,058원 높습니다. 최저가가 최근 시세의 3.3%라는 숫자로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 조용준 권리 확인. 전세권 224,000,000원, 임차보증금 224,000,000원, 전입 2020.06.10., 확정일자 2020.06.04., 배당요구 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 조용준에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·점유·보증금 지급자료 등 실체관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 복층 부분 확인. 건축물현황도상 다락방 및 약 29.4㎡ 복층주택이 평가·매각에 포함되어 있으므로 현황과 사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “578만원 낙찰”이 아니라 “2.245억원 취득”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 5,781,000원이 아니라 224,504,058원이어야 합니다. 10회 유찰로 최저가는 감정가의 약 2.82%까지 떨어졌지만, 대항력 있는 조용준의 224,000,000원 보증금이 매각대금에서 거의 변제되지 않아 현재 예상 인수액만 218,723,058원입니다.
더 유찰돼 매각가가 4,046,699원, 2,832,689원으로 내려가도 인수액이 각각 220,426,142원, 221,618,299원으로 늘어나 실질취득은 계속 약 224,000,000원대에 머뭅니다. 반면 확인되는 최신 실거래는 175,000,000원입니다. 여기에 선순위 전세권, 미상 점유, 관계인 여부 확인, 10회 유찰·재매각 조건까지 겹칩니다. 가격도 권리도 단순 저가매수형으로 볼 수 없는 D등급 사건입니다.
