11,799,000원
수원지방법원 2024타경75873. 수원시 장안구 연무동 삼성아이파크 5층 503호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 겉으로 보이는 가격은 11,799,000원에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차보증금입니다. 조용준은 2020.06.10. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.06.04.입니다. 말소기준인 2022.04.01. 국세 압류보다 빠르므로 대항력이 있으며, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
조용준 명의로 전세금 224,000,000원의 전세권과 임차보증금 224,000,000원의 임차권등기가 함께 존재하지만, 동일인이 동일 금액을 근거로 가진 권리이므로 448,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 11,186,618원이 조용준에게 배당되고, 남은 212,813,382원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경75873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무로42번길 14-21, 5층 503호 (연무동, 삼성아이파크) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 분석 대상 면적 34.155㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 204,690,000원 / 11,799,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용준 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20%인 2,359,800원 |
| 부합물 | 건축물현황도상 다락방 · 복층주택 약 29.4㎡ 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 가격을 고정한다
2023.04.26. 설정된 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 등기에 기록된 임대차계약일 2020.05.16., 전입·점유 2020.06.10., 확정일자 2020.06.04.를 기준으로 대항력과 우선변제권을 판단해야 합니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 명세상 임차인·점유자 기재는 2명입니다. 조용준의 전세권과 임차권등기는 같은 224,000,000원 보증금에 관한 권리이므로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조용준 | 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 224,000,000원 | 전입·점유 2020.06.10. 확정일자 2020.06.04. 배당요구 2023.04.26. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 미배당 잔액 매수인 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 · 점유 범위 미상 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 성명·점유관계 원본 확인 필요 |
③ 가격 비교 — 1,179만원이 아니라 224,612,382원으로 봐야 한다
삼성I파크는 16세대, 사용승인일은 2019.03.08.입니다. 면적 매칭 실거래는 2026.06. 전용 31.64㎡ 2층의 175,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 175,000,000원입니다. 표본이 1건이므로 시세 범위는 넓게 검토해야 하지만, 현재 실질취득액과의 차이는 분명합니다.
| 구분 | 금액 | 최근 거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 11,799,000원 | 6.7% | 인수액을 제외한 표면가격 |
| 예상 인수액 | 212,813,382원 | 121.6% | 조용준 보증금 미배당액 |
| 실질취득 | 224,612,382원 | 128.3% | 최근 거래보다 49,612,382원 높음 |
| 감정가 | 204,690,000원 | 117.0% | 최근 거래보다 높음 |
| 2026.06. 실거래 | 175,000,000원 | 100.0% | 전용 31.64㎡ · 2층 · 1건 |
최저가 11,799,000원만 비교하면 최근 거래의 6.7%로 보이지만, 이는 보증금 인수를 뺀 숫자입니다. 낙찰가에 예상 인수액을 더한 224,612,382원은 최근 거래보다 49,612,382원 높고, 감정가보다도 19,922,382원 높습니다. 따라서 이 물건은 시세보다 저렴한 물건이 아니라, 인수액 때문에 최근 시세 이상으로 가격이 고정되는 물건입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 11,799,000원 | 212,813,382원 | 224,612,382원 |
| 9회 유찰 시 | 8,259,299원 | 216,289,368원 | 224,548,667원 |
| 10회 유찰 시 | 5,781,509원 | 218,722,558원 | 224,504,067원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 612,382원 | - |
| 1. 임차인 조용준 보증금 | 224,000,000원 | 11,186,618원 | 212,813,382원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 조용준 | 224,000,000원 | 0원 | 동일 보증금 중복 합산 금지 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세 압류의 채권액은 확인되지 않아 위 배당금액에 별도 반영되지 않았습니다. 실제 국세 배당, 집행비용 및 배당순위에 따라 조용준의 배당액이 줄면 매수인 인수액은 현재 계산보다 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 북서측 인근의 기존주택지대로, 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반 시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2019.03.08.입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생·승용승강기 설비를 갖췄습니다.
- 부합물. 복층주택 약 29.4㎡가 부합물로 소재하며, 건축물현황도상 다락방을 포함해 평가·매각됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 다세대주택 부지이며 남서측 폭 약 5~6m 도로에 접합니다. 토지면적은 460.0㎡, 공시지가는 1,491,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대이며 동일 면적권 실거래 표본은 2026.06. 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.0회, 매각률은 11.11%로 가격과 권리구조에 대한 시장 저항이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰 기준은 실질취득액. 11,799,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 224,612,382원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 보증금 인수 확정 범위. 조용준의 배당요구, 배당순위, 실제 배당액과 전세권 존속 여부를 매각물건명세서·배당요구종기·등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 말소기준인 김포세무서장 압류의 채권액과 법정기일에 따라 실제 배당 및 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 점유자. 성명이 기사항전으로 기재된 주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 관계인 확인. 신청채권자·전세권자·임차권자가 같은 조용준이므로 계약서, 보증금 지급 증빙, 소유자와의 관계 및 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 2,359,800원입니다.
- 복층·다락방. 매각에 포함되는 약 29.4㎡ 복층 부분의 현황, 이용상태 및 건축물 관련 사항을 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라간다”
이 사건의 11,799,000원 최저가는 매수인의 실제 부담을 보여주지 않습니다. 조용준의 보증금 224,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 224,612,382원이며, 9회 유찰 시 224,548,667원, 10회 유찰 시에도 224,504,067원으로 거의 변하지 않습니다.
반면 확인된 최근 거래는 175,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득액은 이보다 49,612,382원 높은 128.3%이고, 감정가보다도 19,922,382원 높습니다. 여기에 국세 배당액 미확정, 대항력 가능·미상 점유자, 관계인 여부 확인, 재매각 특별조건까지 겹칩니다. 표면가격은 초저가지만 실질가격은 최근 시세 이상인 고위험 인수형 물건이며, 인수권리의 소멸 또는 보증금 잔액 변동을 입증할 명확한 자료 없이 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.