청주지방법원 2023타경738. 옥천읍 중앙로 72의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 병원 ‘큰사랑요양병원’으로, 지하3층부터 지상8층까지 사용됐으나 현재는 수년간 휴업한 공실 상태로 조사됐습니다. 토지는 1,212.0㎡, 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 감정가 8,175,107,955원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 4,185,655,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2007.12.27. 설정된 중소기업은행 근저당 2,184,000,000원이 말소기준이며, 같은 날 추가 근저당 1,800,000,000원, 2010년 추가 근저당 1,800,000,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경738 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 1-3 · 충청북도 옥천군 옥천읍 중앙로 72 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부상 병원(큰사랑요양병원) |
| 토지 | 1,212.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 일반상업지역 |
| 건물 이용 | 지하3층 주차장·전기실·기계실 등 / 지하2층 주차장·안치실·식당 등 / 지하1층 장례식장 / 1층-7층 병원 / 8층 식당·주방 |
| 현재 상태 | 수년간 휴업(공실) 상태 |
| 소유자 | 의료법인건우의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 8,175,107,955원 / 4,185,655,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,504,642,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2007.12.27. 중소기업은행 근저당 2,184,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 중소기업은행의 추가 근저당 1,800,000,000원, 2010.05.27. 추가 근저당 1,800,000,000원, 이후 국세·지방세 압류와 다수의 가압류, 2023.08.17. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 배당이 부족하더라도 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 51.2%, 그러나 ‘싸다’는 별개
현재 최저매각가는 4,185,655,000원으로 감정가 8,175,107,955원의 51.2% 수준입니다. 감정가 대비 할인 폭만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건은 일반 아파트가 아니라 수년간 공실인 병원·근린시설입니다. 일부층 파손·침수, 지하3층 설비 정상작동 여부 불분명이라는 물리적 리스크가 확인되므로 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 4,185,655,000원 | 2,532,175,681원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 3,348,524,000원 | 3,360,935,371원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 2,678,819,200원 | 4,023,943,123원 |
유찰이 한 차례 더 진행될수록 매각대금은 줄지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 2,532,175,681원에서 3,360,935,371원, 4,023,943,123원으로 커집니다. 즉 유찰에 따른 배당 부족은 채권자 쪽 문제이지, 현재 권리분석상 낙찰자의 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,185,655,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,256,550원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,184,000,000원 | 2,184,000,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 4. 을구 30번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 157,398,450원 |
| 갑구 26번 가압류 · 배명일 | 14,107,342원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 정은정 | 22,949,018원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 홍춘자 | 12,861,423원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 조명자 | 17,872,743원 | 0원 |
| 갑구 30번 가압류 · 이은현 | 6,771,593원 | 0원 |
| 갑구 31번 가압류 · 손미경 | 24,770,362원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 송숙희 | 13,888,777원 | 0원 |
| 갑구 33번 가압류 · 김혜용 | 15,222,843원 | 0원 |
| 갑구 35번 가압류 · 주식회사 메덱스더블유 | 45,229,240원 | 0원 |
| 갑구 36번 가압류 · 주식회사 스마트소방 | 60,026,000원 | 0원 |
| 갑구 37번 가압류 · 한혜진 | 16,535,768원 | 0원 |
| 갑구 38번 가압류 · 한국전력공사 | 40,822,910원 | 0원 |
| 갑구 39번 가압류 · 임민애 | 161,082,599원 | 0원 |
| 갑구 40번 가압류 · 조순식 | 15,380,777원 | 0원 |
| 갑구 41번 가압류 · 최경옥 | 30,257,250원 | 0원 |
| 갑구 42번 가압류 · 양정경 | 105,277,304원 | 0원 |
| 갑구 43번 가압류 · 김성실 | 85,917,685원 | 0원 |
| 갑구 44번 가압류 · 정구환 | 55,122,084원 | 0원 |
| 갑구 45번 가압류 · 정기복 | 53,259,547원 | 0원 |
| 갑구 46번 가압류 · 조규종 | 25,214,549원 | 0원 |
| 갑구 47번 가압류 · 김복예 | 35,522,947원 | 0원 |
| 갑구 48번 가압류 · 손숙양 | 13,502,315원 | 0원 |
| 갑구 50번 가압류 · 이상숙 | 17,979,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 6,673,574,131원 중 4,141,398,450원이 배당되고 2,532,175,681원이 미배당됩니다. 집행비용은 44,256,550원으로 추정됐습니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천군청 남측 인근이며, 주위는 점포·음식점 등 상가건물이 주를 이루는 노변상가지대입니다.
- 교통. 북서측 중앙로가 인근 간선도로와 연계되고, 차량으로 약 5분 내 경부고속도로 옥천I.C가 있습니다.
- 토지. 1,212.0㎡의 대지, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 규제. 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 시설. 전기·위생·급배수·소방설비, 승강기 인승용 3대·자동차용 2대, 시스템냉난방설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 병원·장례식장 기능을 포함한 대형 근린시설이고 수년 공실 상태이며 이미 3회 유찰됐습니다. 일반 주거용 물건보다 매수자와 활용방안 검토 범위가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 현재 분석상 인수액은 0원이며 명시 인수권리·법정지상권도 해당사항 없지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 침수·파손 확인. 일부층 파손·침수 상태와 지하3층 설비의 과거 침수 이력, 정상작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 점검. 승강기·전기·급배수·소방·냉난방 등 대형 건물 핵심설비의 복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 활용성. 수년간 휴업한 병원 건물이므로 재사용·용도변경·임대·매각 등 실제 출구전략을 입찰 전 확정해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당금액과 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 실제 매각대상과 현황을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2007년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 8,175,107,955원에서 3회 유찰돼 4,185,655,000원까지 내려왔지만, 대상은 수년간 공실인 병원이고 일부층 침수·파손과 지하설비 작동 불확실성이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 물리적 상태와 환금성 리스크가 더 큰 유형입니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자보다 실제 복구비와 활용 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
