청주지방법원 2025타경91. 옥천읍 수북리 172-5의 토지와 주1동 건물을 함께 보는 사건입니다. 공부상 토지 지목은 창고용지지만 실제로는 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중이고, 건물 역시 숙박시설로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 3,058㎡, 용도지역은 계획관리지역입니다.
권리관계의 중심은 2017.04.27 옥천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정과 옥천군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 물건의 가격·환금성이 좋다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경91 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 수북리 172-5 · 충청북도 옥천군 옥천읍 지용로 195 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용중 |
| 토지 | 3,058㎡ · 창고용지 · 현황 상업용 · 계획관리지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 · 사용승인일 2017.04.12 |
| 소유자 | 노정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,183,069,940원 / 715,349,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천새마을금고 / 1,203,290,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준은 옥천새마을금고
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2017.04.27 설정된 옥천새마을금고 근저당권 1,170,000,000원이 말소기준이며, 2025.07.17 임의경매개시결정과 2025.11.13 옥천군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
감정가는 2,183,069,940원, 현재 최저매각가는 715,349,000원으로 감정가의 32.77% 수준입니다. 다만 이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 즉시 대조할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 715,349,000원 | 705,795,510원 | 464,204,490원 |
| 6회 유찰 시 | 572,279,200원 | 564,156,408원 | 605,843,592원 |
| 7회 유찰 시 | 457,823,360원 | 450,845,126원 | 719,154,874원 |
③ 예상배당표 (매각가 715,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,553,490원 |
| 2. 근저당 · 옥천새마을금고 | 1,170,000,000원 | 705,795,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
옥천새마을금고 근저당권은 채권최고액 기준 1,170,000,000원 중 705,795,510원을 배당받고 464,204,490원 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 자체의 핵심 리스크 — 권리보다 현황 확인
매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 수목도 포함됩니다. 따라서 일반적인 토지 단독 입찰이나 건물 단독 입찰처럼 분리해서 보기보다 토지·숙박시설·제시외 물건을 하나의 운영·처분 단위로 평가해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥천읍 교동리 ‘교동마을’ 동측 인근 계획관리지역에 위치하고, 중·소규모 공장과 각종 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층이며 사용승인일은 2017.04.12입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3,058㎡, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 110,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 관련 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 숙박시설과 토지가 결합된 물건이고 5회 유찰 상태이므로, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 실제 점유·사용 범위와 지적 경계를 별도 측량으로 확인합니다.
- 면적 대조. 건축물대장 대지면적과 부동산등기사항증명서 면적의 차이를 원본 서류에서 확인합니다.
- 지목·현황 차이. 창고용지와 상업용 숙박시설 건부지 사이의 공부·현황 차이가 이용과 처분에 미치는 영향을 점검합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 수목이 포함되므로 매각 대상의 실제 현황과 범위를 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 715,349,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 ‘감정가의 32.77%’라는 사실만으로 저가라고 판단하지 않습니다.
- 권리 원본 확인. 2017.04.27 옥천새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고 경매개시결정·옥천군 압류의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.04.27 옥천새마을금고 근저당권이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리보다 부동산 자체의 상태와 가격 검증에 있습니다.
감정가 2,183,069,940원에서 5회 유찰돼 최저가가 715,349,000원까지 내려왔어도, 동일 조건의 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 싸다고 볼 근거는 없습니다. 더구나 공부상 창고용지와 실제 숙박시설 건부지의 차이, 건축물대장과 등기 면적의 불일치, 불분명한 인접 경계와 측량 필요, 제시외 건물·수목을 포함한 일괄매각이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격과 물적 상태는 추가 검증이 필요한 유형으로 보는 편이 타당합니다.
