청주지방법원 2025타경91. 옥천읍 수북리 172-5의 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층이고, 감정평가 당시 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 3,058㎡로 공부상 지목은 창고용지이지만 현황은 상업용 숙박시설 건부지입니다. 권리구조는 단순한 편입니다. 2017년 4월 27일 옥천새마을금고의 을구 2번 근저당권 1,170,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 옥천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현황 확인에 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 제시외 수목을 포함한 일괄매각으로 기재돼 있고, 토지 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 더불어 건축물대장에 기재된 대지면적과 부동산등기사항증명서 면적이 서로 다르며, 인접지와의 경계까지 불분명해 별도 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경91 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 수북리 172-5 · 충청북도 옥천군 옥천읍 지용로 195 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 토지 | 3,058㎡ · 지목 창고용지 · 현황 상업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 · 사용승인일 2017.04.12 |
| 소유자 | 노정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,183,069,940원 / 715,349,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천새마을금고 / 1,203,290,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 말소기준은 2017.04.27. 설정된 옥천새마을금고 을구 2번 근저당권, 채권최고액 1,170,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권 364,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 옥천군 압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 자료상 매수인이 승계할 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다.
② 가격 — 감정가 대비 낙폭만으로 ‘저렴’ 판단 금지
감정가는 2,183,069,940원, 현재 최저매각가는 715,349,000원입니다. 현재 회차 표시상 감정가의 33%, 비율 데이터 기준으로는 32.77%까지 내려왔습니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 숙박시설과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 715,349,000원 | 33% | 464,204,490원 |
| 6회 유찰 시 | 572,279,200원 | 26% | 605,843,592원 |
| 7회 유찰 시 | 457,823,360원 | 21% | 719,154,874원 |
③ 예상배당표 (매각가 715,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,553,490원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 옥천새마을금고 | 1,170,000,000원 | 705,795,510원 |
| 근저당 미배당 | - | 464,204,490원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,553,490원을 제외한 705,795,510원이 옥천새마을금고에 배당되고, 464,204,490원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 실전 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물과 제시외 수목도 포함됩니다.
- 지목과 현황 차이. 토지 공부상 지목은 창고용지이지만 현재는 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 대지면적 차이. 건축물대장에 기재된 대지면적과 부동산등기사항증명서의 면적이 서로 다릅니다.
- 경계 불분명. 인접지와 경계가 불분명하여 별도 측량이 필요합니다.
- 숙박시설. 건물은 현재 숙박시설로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.04.12입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥천읍 교동리 교동마을 동측 인근 계획관리지역 내에 위치하며, 중·소규모 공장, 각종 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 3,058㎡, 완경사·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 110,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)이 확인됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 입찰 전 별도 측량 필요성을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 건축물대장상 대지면적과 부동산등기사항증명서 면적 차이를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 공부상 창고용지와 실제 숙박시설 건부지 이용의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물과 제시외 수목의 위치·현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 5회 유찰과 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 숙박시설의 실제 이용성과 토지 활용 조건을 함께 판단해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기만 보면 결론은 간단합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리분석이 끝났다고 바로 가격 판단으로 넘어가기 어렵습니다. 이미 5회 유찰돼 최저가가 715,349,000원까지 내려왔지만, 숙박시설이라는 용도, 창고용지와 현황 이용의 차이, 대지면적 불일치, 경계 불분명과 측량 필요가 한꺼번에 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌느냐”가 아니라 실제 경계와 면적을 확인한 뒤 그 상태에서 숙박시설·토지를 어떻게 활용할 수 있느냐입니다. 권리는 비교적 안전하지만 현황 실사가 필수이고, 감정가 대비 큰 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하기는 어려운 유형입니다.
