청주지방법원 2025타경95. 대상은 충청북도 옥천군 군북면 대정리 768-5, 도로명주소 대정2길 4의 건물·토지입니다. 등기상 소유자는 권달옥 단독소유이고, 현재 감정평가상 이용상태는 숙박시설(상호: 힐호텔)입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층으로 1999.10.22 사용승인을 받았고, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리구조의 중심은 2016.02.25 설정된 을구 11번 이원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 이를 말소기준권리로 보아 이후의 2025.06.12 가압류와 2025.07.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다음 순위의 을구 12번 근저당도 같은 이원새마을금고 명의로 매각에 따라 소멸하므로, 현재 데이터상 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경95 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군북면 대정리 768-5 |
| 도로명주소 | 충청북도 옥천군 군북면 대정2길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(상호: 힐호텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1999.10.22 |
| 소유자 | 권달옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 553,493,500원 / 181,369,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이원새마을금고 / 330,601,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
등기부상 기존의 1999~2006년 근저당과 가압류 등은 이미 말소되어 있습니다. 현재 유효한 권리 가운데 핵심은 2016년 2월의 이원새마을금고 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 2025년 충북신용보증재단 가압류와 이원새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 12번 근저당권도 같은 이원새마을금고 명의로 2016.06.07 설정되었고 매각으로 소멸합니다.
② 최저가 시나리오 — 5회 유찰 끝에 감정가의 32.77%
현재 회차는 5회 유찰 상태이며 최저매각가는 181,369,000원입니다. 이는 감정가 553,493,500원의 32.77%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 6회 유찰에서는 145,095,200원, 7회 유찰에서는 116,076,160원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 32.77% | 181,369,000원 | 386,970,166원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 145,095,200원 | 422,736,133원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 116,076,160원 | 451,348,906원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 181,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,339,166원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 이원새마을금고 | 260,000,000원 | 178,029,834원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 이원새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 충북신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권총액은 565,000,000원, 예상 배당액은 178,029,834원이며, 미배당은 386,970,166원입니다. 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 군북면 대정리 소재 ‘증약초교대정분교’ 북서측 근거리의 자연환경보전지역 내에 위치합니다.
- 교통. 인근으로 차량진입이 가능하고 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 토지면적은 344.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 이용. 건물은 숙박시설(상호: 힐호텔)로 이용 중이며, 기호(3)은 공부상 지목이 ‘전’이나 현재 기호(1)의 부속토지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설 설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다.
- 환금성. 5회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 반면, 숙박시설이라는 용도와 토지 관련 입찰요건을 함께 확인해야 하므로 일반 주거용 물건과 같은 환금성으로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3은 공부상 지목이 ‘전’이므로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 미반환 문구가 있으므로 관할관청에 발급 여부를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 인접지와 경계가 불분명하므로 별도 측량이 필요하다는 매각물건명세서 비고를 입찰 전 반드시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 권리. 을구 11번 이원새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 데이터 기준 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당. 현재 최저가에서는 집행비용 3,339,166원과 을구 11번 근저당권 178,029,834원이 배당되고, 나머지 권리는 미배당입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 토지가 승부처”
이 물건은 5회 유찰로 감정가 553,493,500원에서 최저매각가가 181,369,000원까지 낮아졌습니다. 권리 측면에서는 2016년 이원새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 가격만 보면 안 됩니다. 실제 이용은 숙박시설(힐호텔)이고, 토지에는 자연환경보전지역 등 각종 이용규제가 존재합니다. 특히 목록 3의 공부상 지목이 ‘전’이며 농지취득자격증명 제출이 요구되고, 인접지 경계도 불분명하여 측량이 필요합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가를 잡느냐보다 입찰자격과 현황·경계를 정확히 확인한 뒤 낮은 가격의 의미를 판단하느냐에 있습니다.
권리: 안전형 · 가격: 매우 낮아짐 · 핵심 리스크: 토지·이용·농지취득자격증명·경계. 최종 입찰 판단은 관할관청 확인과 현장·측량 검토를 마친 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
