청주지방법원 2025타경10156. 옥천읍 장야리 더퍼스트이안 104동 2층 203호 아파트입니다. 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 172,000,000원입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 실거래 평균은 213,857,142원, 최신 거래는 2026.05 220,000,000원이며 최근 거래 추세도 +0.7%입니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세보다 높은 물건이 아니라, 최근 시세 평균의 80.4% 수준에서 출발하는 구조입니다.
권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 2023.03.30 설정된 디엘건설주식회사 전세권 30,000,000원입니다. 이 권리는 현재 임의경매를 신청한 디엘건설 주식회사의 권리와 연결되고, 예상배당표에서는 전세금 30,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있어, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10156 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 444 더퍼스트이안 104동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·화장실2 · 지상20층 중 2층 |
| 소유자 | 한명란 · 2019.11.28 매매 · 2021.02.23 소유권이전 · 거래가액 176,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 172,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 | 더퍼스트이안 · 325세대 · 사용승인 2021.01.14 |
① 권리 흐름 — 전세권은 배당, 매수인 인수는 0원
2023.03.30 디엘건설주식회사 명의의 전세권은 전세금 30,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2023.03.29부터 2025.03.29까지로 등기되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.16 디엘건설 주식회사 신청으로 등기됐고, 예상배당에서는 이 전세권에 30,000,000원 전액 배당, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
과거 김만겸 명의 주택임차권도 있었습니다. 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 임대차계약일 2021.02.15, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2021.03.12였으나, 해당 임차권은 2024.01.25 해제로 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 2023.09.18 김만겸의 강제경매개시결정 역시 2024.01.02 취하로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 80.4%
더퍼스트이안 동일면적 실거래는 전체 12건이며 전체 평균은 213,250,000원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 하므로 최근 12개월 7건 평균 213,857,142원과 최신 거래인 2026.05 220,000,000원을 중심으로 보는 것이 적절합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +0.7%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 6 | 214,000,000원 |
| 2025.07 | 60.0㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.07 | 60.0㎡ | 19 | 205,000,000원 |
| 2025.05 | 60.0㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 59.99㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 213,857,142원 |
현재 최저매각가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.4%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 감정가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 213,857,142원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰을 거치며 최저가가 172,000,000원으로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 전세권 · 디엘건설주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,792,000원 |
현재 회차 172,000,000원 가정에서 전세권 30,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 138,792,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 172,000,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 110,080,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 장야초등학교 남측 인근이며 옥천장야주공1단지·장야주공2단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 서측 장야4길을 통해 옥천동이로·문장로와 연계되며, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상20층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 아파트 부지, 토지면적 13,930.2㎡, 공시지가 307,400원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 더퍼스트이안은 325세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 195,000,000원부터 230,000,000원까지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 디엘건설주식회사 전세권 30,000,000원과 경매신청 관계, 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 현장조사 당시 소유자 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 명도 필요성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균은 213,857,142원, 최신 거래는 220,000,000원, 현재 최저가는 172,000,000원입니다. 가격 비교는 전체 평균보다 이 최근 지표를 우선하세요.
- 회차 변화. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 계산상 신청채권 30,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 확인’이 마지막 숙제
이 물건은 현재 최저가 172,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 213,857,142원의 80.4%이고, 최신 거래도 220,000,000원입니다. 최근 추세는 +0.7%로 하락 추세가 아니어서 현재 회차에는 가격상 비교 우위가 분명합니다.
권리 측면에서도 매각물건명세서상 인수권리는 없고, 핵심 전세권 30,000,000원은 현재 예상배당에서 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장 임대관계가 확인되지 않았다는 점 때문에 완전히 무점검으로 접근할 유형은 아닙니다. 결론은 가격과 등기상 인수 구조는 양호, 최종 판단 전 실제 점유·임대차 확인이 필요한 물건입니다.
