🏷️ 65,514,000원 🧾 인수 0원 📉 51.2% · 3회 유찰
청주지방법원 2025타경10184. 옥천군 이원면 원동리 337-1의 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 587㎡, 지목은 대, 보전관리지역이며 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김규혁, 말소기준은 2019.05.10. 이원농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 농업협동조합중앙회·이원농업협동조합·김규석의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤에 잡혀 있습니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 판단 포인트는 등기부 밖의 현장 조건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있고, 북측 구거상에 설치된 철제·목제 사다리는 인접지에 있어 평가에서 제외됐습니다. 토지와 인접지의 경계 역시 불분명하여 별도 측량이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10184 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 이원면 원동리 337-1 · 충청북도 옥천군 이원면 원동2길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 587㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 김규혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 127,956,000원 / 65,514,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원농업협동조합 / 115,197,228원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 북측 구거상 도보 진입용 철제 및 목제사다리 평가 제외 · 인접지 경계 측량 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.05.10. 이원농업협동조합 근저당권이며, 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 65,514,000원으로 봅니다.
② 가격 프레임 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 65,514,000원으로 감정가 127,956,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 52,411,200원, 그 다음은 41,928,960원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 단독주택과 토지의 개별성이 크고, 경계와 도보 진입시설 확인이 필요한 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 하나만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,514,000원 | 51.2% | 63,934,748원 | 132,501,880원 |
| 4회 유찰 시 | 52,411,200원 | 40.96% | 51,067,798원 | 145,368,830원 |
| 5회 유찰 시 | 41,928,960원 | 32.77% | 40,774,239원 | 155,662,389원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 현재 132,501,880원에서 4회 유찰 시 145,368,830원, 5회 유찰 시 155,662,389원으로 커집니다. 매수인 입장에서는 배당 부족분 자체보다 현장성과 환금성을 얼마에 평가할지가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,252원 |
| 2. 근저당 · 이원농업협동조합 | 120,000,000원 | 63,934,748원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,122,112원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이원농업협동조합 | 21,314,516원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김규석 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구액 196,436,628원 중 63,934,748원이 배당되고, 미배당은 132,501,880원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천군 이원면 원동리 ‘원동삼거리’ 남서측 인근이며, 주변은 주택·농경지·과수원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스 승강장과 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용·구조. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 판넬지붕 단층, 외벽 판넬잇기·새시 창호입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 587㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 개별공시지가는 28,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 경계·진입. 토지와 인접지의 경계가 불분명해 정확한 확인에는 측량이 필요합니다. 북측 구거상의 도보 진입용 철제·목제 사다리는 인접지에 소재해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 3회 유찰된 상태여서, 가격뿐 아니라 개별 토지 형상·규제·접근 조건이 매수자 판단에 크게 작용하는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 실제 점유선·담장·건물 배치와 등기 토지 경계를 측량으로 대조하는 것이 핵심입니다.
- 진입로 확인. 차량 접근은 가능하지만 북측 구거상의 도보 진입 사다리는 본건 평가에 포함되지 않았습니다. 실제 출입 동선과 이용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황·이용 상태와 매각 포함 범위를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 65,514,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 토지·건물 상태와 현장 조건을 함께 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 근저당 일부 이전, 압류·가압류 및 경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 판단 전 확인해야 합니다.
- 배당·공과금. 현재 배당 추정상 채권자 미배당이 132,501,880원이고 국민건강보험공단 압류도 등기돼 있으므로, 실제 배당순위와 체납 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 최저가도 감정가 127,956,000원에서 3회 유찰되어 65,514,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 단독주택+587㎡ 토지의 개별성이 크고, 인접지 경계가 불분명하며, 도보 진입에 사용되는 철제·목제 사다리는 인접지에 있어 평가에서도 빠졌습니다. 제시외 건물까지 일괄매각입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 뒤 판단. 이 물건의 승부처는 후순위 권리보다 측량·진입·제시외 건물·토지 이용조건입니다.
