청주지방법원 2025타경10188. 충청북도 옥천군 이원면 이원리 595 주1동 물건으로, 감정가 229,431,760원에 대해 현재 최저매각가는 75,180,000원입니다. 지금은 5회 유찰 상태이며 감정가 대비 32.77% 수준입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상 2층으로 조사되어 있습니다. 토지는 780.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다.
핵심은 가격만 보면 매우 낮아졌다는 점과, 권리·현황을 별도로 확인해야 한다는 점입니다. 현재 매각대금 75,180,000원은 집행비용 약 1,753,240원과 을구 1번 근저당권 70,000,000원, 을구 2번 근저당권 일부 3,426,760원에 배당되고 끝나는 구조입니다. 이후 가압류 2건과 을구 3번 근저당권에는 배당이 없습니다. 따라서 낙찰가 자체는 낮지만 미배당 채권이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10188 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 이원면 이원리 595 |
| 등기상 부동산 | 충청북도 옥천군 이원면 이원리 595 주1동 |
| 물건종류 / 규모 | 연립/다세대 + 토지 · 토지 780.0㎡ · 지상2층 |
| 건물 이용상태 | 단독주택으로 이용중 · 1층 거실·다용도실·주방·욕실·방1 · 2층 방2·욕실 |
| 토지 | 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권영애 |
| 감정가 / 최저가 | 229,431,760원 / 75,180,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원농업협동조합 / 77,919,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2011.04.07 접수된 이원농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 70,000,000원이고, 이후 설정된 가압류·근저당권부채권 압류· 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
2024.11.26 소유권은 상속을 원인으로 송재관에서 권영애로 이전되었고, 2024.12.27에는 기존 근저당권 1번과 2번의 채무자가 권영애로 변경되었습니다. 현재 경매는 2025.08.06 개시결정이 등기되었으며 채권자는 이원농업협동조합입니다.
② 현재 회차 가격 — 감정가 대비 32.77%
현재 회차는 5회 유찰 상태로 최저매각가는 75,180,000원입니다. 감정가 229,431,760원의 약 32.77%이며, 6회 유찰 시 60,144,000원, 7회 유찰 시 48,115,200원 시나리오가 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,753,240원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이원농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이원농업협동조합 | 26,000,000원 | 3,426,760원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이원새마을금고 | 36,342,112원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 이원신용협동조합 | 5,102,712원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 권영애 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당은 총 73,426,760원이며, 전체 채권 총액 287,444,824원 가운데 214,018,064원의 미배당이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·현황 메모
- 입지. 두암리마을회관 북측 인근으로 전·답 등 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 서측 인근 제501번 지방도(이원로)를 통해 옥천읍 중심부 및 영동군 등 인근지역으로 연계가 가능하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상2층이며, 치장벽돌붙임 마감·벽지·타일·강화마루·하이새시이중창호 등이 조사되었습니다. 기본 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화목보일러에 의한 바닥난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 780.0㎡, 계획관리지역, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 41,300원/㎡입니다.
- 규제. 영농여건불리농지·준보전산지와 접하고, 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함되어 있습니다.
- 현황상 하자. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰의 원인 확인. 현재 최저가가 75,180,000원까지 낮아졌지만, 낮은 가격만 보고 접근하지 말고 현황·제시외 물건·토지 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 매각물건명세서 비고상 제시외 건물과 제시외 수목은 일괄매각 대상이고, 소유자 미상의 태양광은 제외됩니다.
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 입찰 전 정확한 토지 위치와 경계를 별도 측량하는 것이 핵심입니다.
- 권리 인수 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표와 실제 매각물건명세서는 최종 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 6회 유찰 시 60,144,000원, 7회 유찰 시 48,115,200원입니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 미리 비교해 두는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 단순한 투자”
이 물건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 229,431,760원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 75,180,000원, 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 그러나 실전 판단에서는 가격과 현황을 분리해서 봐야 합니다.
권리 측면에서는 2011년 이원농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현황 측면에서는 제시외 건물·제시외 수목 일괄매각, 소유자 미상의 태양광 제외, 인접지 경계 불명확 및 별도 측량 필요라는 변수가 있습니다.
결국 이 물건의 승부처는 단순히 “얼마나 싸졌는가”가 아니라, 75,180,000원이라는 현재 가격이 현황과 토지 조건을 감안한 실제 가치에 비해 충분히 낮은가입니다. 6회·7회 유찰 시 가격은 더 내려가므로 회차별 조건과 현장 확인을 함께 놓고 판단하는 것이 좋습니다.
