대구지방법원 2025타경467. 경주시 강동면 안계리 543의 토지와 그 지상 건물을 함께 보는 물건입니다. 감정평가상 건물은 방3·주방 겸 거실·욕실·다용도실 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 575.0㎡입니다. 등기부상 현재 소유자는 한순희이고, 핵심 말소기준권리는 2014년 설정된 현곡농업협동조합의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 손정옥 가압류, 김복순 근저당권, 이원일 저당권, 고려저축은행·서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격 쪽은 단순히 “많이 떨어졌다”만 볼 수 없습니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 적정한지 직접 비교할 근거가 없고, 토지의 이용·규제 조건이 가격 판단에서 큰 비중을 차지합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경467 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 안계리 543 · 안계길 163-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(방3, 주방 겸 거실, 욕실, 다용도실 등) |
| 토지 | 575.0㎡ · 지목 종교용지 · 현황 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 한순희 |
| 감정가 / 최저가 | 203,310,000원 / 69,735,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 129,681,741원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2014.12.23 현곡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 채무자는 한순희입니다. 이후 손정옥의 22,143,561원 가압류, 김복순의 50,000,000원 근저당권, 이원일의 저당권, 고려저축은행의 5,543,529원 가압류, 서민금융진흥원의 7,447,319원 가압류 및 2025.07.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명성컨설턴트 | 목록 1번 일부 | 2020.12.18 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 가격 판단 — 많이 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 203,310,000원, 현재 최저매각가격은 69,735,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 48,814,500원, 5회 유찰 시 34,170,150원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,655,230원 |
| 1. 근저당 · 현곡농업협동조합 | 150,000,000원 | 68,079,770원 |
| 2. 가압류 · 손정옥 | 22,143,561원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김복순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 저당권 · 이원일 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 고려저축은행 | 5,543,529원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,447,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 235,134,409원, 예상 배당액은 68,079,770원, 미배당은 167,054,639원입니다. 현곡농업협동조합부터 미배당이 발생하지만 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안계1리마을회관 남서측 인근. 단독주택, 농경지, 자연림 상태 임야 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 일반대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물. 외벽은 사이딩패널·벽돌치장쌓기 등, 내벽은 벽지도배·타일·내부 인테리어, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 새시이중창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 575.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로각지(가)입니다. 공시지가는 31,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·상수원보호구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 종교용지이나 현황은 대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 본건은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 비율로 착각하지 않아야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각 대상 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 토지 이용규제. 자연환경보전지역·상수원보호구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역의 실제 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 지목과 현황. 공부상 종교용지, 현황 대라는 차이가 있어 향후 이용·처분 과정의 행정상 쟁점을 확인해야 합니다.
- 임차인. 주식회사 명성컨설턴트의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 실제 점유 상태와 인도 여부는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 69,735,000원만 보고 저가 매수로 단정하지 말고 주변 토지·단독주택 거래와 이용가치를 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체가 쉬운 것은 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2014.12.23 현곡농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입은 2020.12.18이라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·근저당권·저당권도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 203,310,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 69,735,000원까지 내려왔고 재매각 조건까지 붙어 있지만, 시세 비교 자료가 없고 토지가 자연환경보전지역·상수원보호구역 등 복수 규제에 포함됩니다. 공부상 종교용지와 현황 대의 차이, 대중교통의 불편함도 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 가격 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
