대구지방법원 2025타경563. 경주시 외동읍 입실리 98-22의 가동과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 1층 단독주택이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물로 사용승인일은 2023.10.26입니다. 소유자는 주식회사늘푸른숲이며, 등기상 권리구조의 중심은 2025.02.24 설정된 불국사농업협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 128,773,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 동일평형 실거래를 바로 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 토지 이용상태와 허가관계, 진입로, 실제 점유·임대관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경563 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-22 · 경상북도 경주시 외동읍 신기앞길 114-49 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물 · 사용승인일 2023.10.26 |
| 토지 | 지목 대 · 458.0㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사늘푸른숲 |
| 감정가 / 최저가 | 262,802,800원 / 128,773,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 953,941,649원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 진입로(입실리 98-8) 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2025.02.24 불국사농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2021-356호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.27 경주시장 압류, 2025.10.29 불국사농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.02.20 경주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰, 128,773,000원으로 감정가 262,802,800원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 데이터상 최저가는 90,141,100원(감정가 34%), 그 다음은 63,098,769원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 128,773,000원 | 126,170,178원 | 1,073,829,822원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,141,100원 | 88,118,560원 | 1,111,881,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,098,769원 | 61,562,991원 | 1,138,437,009원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 시세 자료가 없는 만큼 49%·34%·24%라는 감정가 대비 비율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,602,822원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 불국사농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 126,170,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 1,200,000,000원 중 126,170,178원이 배당되고 1,073,829,822원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 현장·토지 리스크 — 이 사건의 핵심
- 진입로. 매각물건명세서 비고에 진입로(입실리 98-8) 확인 필요가 명시되어 있습니다.
- 토지 현황. 기호 2~6, 9 토지는 공부상 임야이나 현황은 나지 상태이며, 건축허가 후 토목공사된 상태를 기준으로 평가되었습니다.
- 허가관계. 경매 참가 전 관계 행정기관에서 건축허가 명의변경 가능 여부, 허가취소 또는 원상회복 여부를 확인해야 합니다.
- 옹벽. 기호 2~9 토지에는 토목공사 후 석축 옹벽이 설치되어 있으며 토지에 포함 평가되었습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지정보상 도로접면은 세로한면(가)이며, 토지이용계획에는 건축법상 도로 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 217,000원/㎡입니다.
⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 외동읍 입실리 ‘본동교다리’ 남동측 인근이며, 주변은 전원주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물이며 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일·인테리어, 바닥은 강화마루·타일 등으로 마감되었습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 바닥난방설비가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 건물 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 원본 확인. 입실리 98-8을 통한 실제 진입 조건과 이용 가능성을 확인하세요.
- 건축허가 확인. 관계 행정기관에서 건축허가 명의변경·허가취소·원상회복 여부를 확인하세요.
- 토목공사 상태 확인. 나지 상태 토지와 석축 옹벽의 현재 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 불국사농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2021-356호가 기재되어 있으므로 관련 담보관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 비율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 현장·허가·토지가치를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 행정기관 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장 조건이 더 어렵다”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.02.24 불국사농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 다른 곳에 있습니다.
현재 최저가는 128,773,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 저가 여부를 검증할 근거가 부족합니다. 동시에 진입로 확인 필요, 토목공사된 토지의 건축허가 명의변경·취소· 원상회복 문제, 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원, 그러나 현장·행정 리스크 확인 전 가격 판단은 보류”가 핵심입니다.
