대구지방법원 2025타경583. 경주시 마동의 5층 다세대주택 중 제4층 제401호입니다. 감정가 60,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 20,580,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2016.08.29 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권(채권최고액 92,400,000원)입니다. 이 근저당 이후의 울산광역시 북구 압류, 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 허재홍은 2024.01.30 전입으로 말소기준일인 2016.08.29보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 확정할 수 없습니다. 이 불확실성은 배당 문제이지, 현재 자료상 매수인 인수액을 늘리는 요소로 잡혀 있지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 마동 804-4 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.1207㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정희국 (2016.08.29 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 79,697,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허재홍 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
허재홍의 전입일은 말소기준권리보다 약 7년 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 인정되지 않으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·우선변제 여부는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본은 1건
에이스빌라A동은 총 8세대, 2015.09.02 준공으로 확인됩니다. 대상 전용면적과 매칭되는 실거래는 2023년 8월 5층의 55,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 55,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 53.12㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.12㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 55,000,000원의 37.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 20,580,000원으로 같아, 단순 가격 차이만 보면 상당한 할인입니다. 다만 이 비교값은 2023년 8월 단 1건뿐이어서 현재의 즉시 매도 가능가격으로 단정하기 어렵습니다. 거래량이 적은 소규모 다세대라는 점 때문에 할인폭 자체보다 환금성·실제 매수수요 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 770,440원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 92,400,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 88,823,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용 770,440원을 제외하고 경북대구낙농협동조합에 19,809,560원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 181,223,050원 대비 미배당액은 161,413,490원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 161,413,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 167,476,358원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 171,720,366원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 마동 구장터마을회관 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·주거나지·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 36미터 이하, 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 226,700원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 승강기 사용 관련 확인. 매각물건명세서에 승강기 사용 관련 사항 확인이 필요하다고 기재돼 있으므로 관리주체·현장 확인이 필요합니다.
- 401호 위치 확인. 감정서에는 건축물현황도상 401호와 402호 위치가 반대로 표시된 사항이 있었고, 매각물건명세서 비고에는 관련 사항이 수정됐다고 기재돼 있습니다. 입찰 전 현장 호실과 최신 서류를 대조하세요.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 허재홍의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구 및 우선변제 관계를 최신 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2023.08 한 건뿐이므로 55,000,000원을 현재 매도 가능가격으로 그대로 적용하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 호가·거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모와 3회 유찰 이력을 감안해 낙찰 후 재매각·임대수요가 실제로 존재하는지 현장 중개업소를 통해 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 출구를 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.08.29 경북대구낙농협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 허재홍도 2024년 전입이라 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 20,580,000원은 확인된 실거래 55,000,000원의 37.4%라 숫자만 놓고 보면 할인폭이 큽니다.
다만 이 물건은 8세대 소규모 다세대이고 비교 가능한 거래가 2023년 8월 한 건뿐이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 “2천만원대니까 싸다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 환금성 검증이 최종 관문입니다. 입찰 여부는 현장 점유, 승강기 사용관계, 호실 표시, 실제 임대·매매 수요를 확인한 뒤 판단하는 편이 적절합니다.
