대구지방법원 2025타경591. 경주시 안강읍 양월리 1202-1의 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층이고 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 185.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 공시지가는 1㎡당 1,054,000원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2020.12.15. 안강새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024.09.09. 북경주새마을금고 근저당권 41,000,000원과 2025.11.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 이 말소기준보다 앞선 전입자가 있어 낙찰가 외 추가 부담을 반드시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경591 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1202-1 · 경상북도 경주시 안강읍 비화원로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 185.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 배해섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 627,157,840원 / 307,307,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 296,838,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
2019.09.30. 농협은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권은 2020.12.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 안강새마을금고 300,000,000원 근저당권이고, 2024.09.09. 북경주새마을금고 41,000,000원 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채진기 | 목록 2번 일부 | 2019.10.31 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 이예림 | 목록 2번 일부 (4층) | 2021.07.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이예림은 2021.07.14. 전입해 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.12.26. 배당요구를 했습니다. 채진기와 이예림 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득 337,307,000원
현재 최저매각가는 307,307,000원으로 감정가 627,157,840원의 49%입니다. 그러나 낙찰자가 별도로 부담하는 채진기 보증금 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 337,307,000원입니다.
| 현재 회차 | 307,307,000원 + 인수 30,000,000원 = 337,307,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 215,114,900원 + 인수 30,000,000원 = 245,114,900원 |
| 4회 유찰 시 | 150,580,430원 + 인수 30,000,000원 = 180,580,430원 |
④ 예상배당표 (매각가 307,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,298원 |
| 인수 · 임차인 채진기 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안강새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 북경주새마을금고 | 41,000,000원 | 2,204,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 341,000,000원 중 예상배당은 302,204,702원이며 미배당은 38,795,298원입니다. 채진기 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 안강읍 양월리 ‘양월5리회관’ 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·시장·병원·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 일부는 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 185.0㎡의 대지로 상업용, 평지·정방형·소로한면 조건이며 일반상업지역입니다.
- 규제. 일반상업지역 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건이며 외장타일·페인팅, 내부 인테리어·타일 마감 등이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 307,307,000원이 아니라 채진기 보증금 30,000,000원을 더한 337,307,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 채진기 임대차 확인. 대항력 있는 임차인이므로 보증금 30,000,000원 인수와 점유·명도 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 이예림 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 목록별 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 인근 근린생활시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 3,000만원 인수
이 사건의 가장 큰 착시가 감정가의 49%라는 숫자입니다. 현재 최저가 307,307,000원만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 채진기의 대항력 있는 보증금 30,000,000원이 배당되지 않아 매수인에게 그대로 넘어옵니다. 실제 취득 부담은 337,307,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 임차인 인수는 별개입니다. 게다가 비교할 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “유찰 많이 된 저가 물건”이 아니라, 대항력 임차보증금을 포함한 총취득비용과 상업용 부동산의 실제 시세·수익성을 함께 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
