대구지방법원 2025타경591. 경주시 안강읍 양월리의 토지와 4층 철근콘크리트조 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역의 상업용 대지 185㎡입니다. 감정가 627,157,840원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 307,307,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차인입니다. 채진기는 말소기준권리인 2020.12.15. 안강새마을금고 근저당보다 앞선 2019.10.31. 전입자로, 매각물건명세서상 대항력이 인정됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없고, 예상배당에서도 임차보증금 30,000,000원이 배당되지 않습니다. 따라서 이 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인이 전액 승계하는 것으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1202-1 · 경상북도 경주시 안강읍 비화원로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 |
| 토지 | 대 185㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 배해섭 (2017.09.18. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 627,157,840원 / 307,307,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북경주새마을금고 / 296,838,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
말소기준권리는 2020.12.15. 설정된 안강새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 2024.09.09. 북경주새마을금고 근저당과 2025.11.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2019.09.30. 농협은행 근저당은 말소기준보다 먼저 설정됐지만, 2020.12.15. 해지를 원인으로 말소된 등기입니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 인수 권리로 보기는 어렵습니다. 다만 제시된 예상배당에는 농협은행 앞으로 180,000,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 배당요구 종기 이후 제출서류와 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채진기 목록 2번 일부 | 2019.10.31. | 30,000,000원 월 800,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제권 없음 확정일자 확인 안 됨 | 30,000,000원 예상배당 0원 |
| 이예림 목록 2번 일부(4층) | 2021.07.14. | 미상 | 대항력 없음 말소기준보다 후순위 | 미상 확정일자·보증금 확인 필요 | 원칙상 없음 배당·명도관계 확인 |
두 임차인 모두 배당요구를 했습니다. 채진기는 2025.12.31., 이예림은 2025.12.26. 배당요구를 접수했습니다. 그러나 배당요구 자체만으로 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다. 채진기는 확정일자가 확인되지 않아 예상배당에서 제외됐고, 대항력으로 보증금 전액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.
이예림은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부 및 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다. 이 부분은 채진기의 30,000,000원 인수와 별개의 배당·명도 변수입니다.
③ 회차별 가격 구조 — 낙찰가에 3,000만원을 더하라
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 307,307,000원 | 30,000,000원 | 337,307,000원 | 218,795,298원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 215,114,900원 | 30,000,000원 | 245,114,900원 | 309,696,709원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 150,580,430원 | 30,000,000원 | 180,580,430원 | 373,327,696원 |
현재 최저가 307,307,000원만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 매수인의 실제 자금부담은 최소 337,307,000원으로 봐야 합니다. 이후 회차에서도 채진기의 보증금 30,000,000원은 낙찰가와 별도로 더해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,102,298원 |
| 인수. 임차인 채진기 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 안강새마을금고 근저당 | 300,000,000원 | 122,204,702원 |
| 4. 북경주새마을금고 근저당 | 41,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 521,000,000원 중 예상배당은 302,204,702원이며, 미배당액은 218,795,298원입니다. 채진기의 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 금액이므로 도넛 차트 배분액에는 포함되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 양월5리회관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·시장·병원·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일부 물건은 차량 접근이 가능하고 일부는 인근까지 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 185㎡, 일반상업지역의 상업용 토지로 평지·정방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물이 아니라 근린생활시설과 토지의 일괄매각이며 이미 2회 유찰됐습니다. 실제 임대수익과 공실, 업종 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가에 인수액 합산. 모든 수익성 계산에 채진기 보증금 30,000,000원을 별도 비용으로 더하세요.
- 채진기 점유 범위 확인. 목록 2번 일부의 실제 사용면적, 점포 위치, 임대차계약서와 차임 지급내역을 확인해야 합니다.
- 이예림 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 배당 변동 여부를 점검해야 합니다.
- 농협은행 근저당 대조. 등기상 말소기재와 예상배당표의 180,000,000원 배당 계산이 일치하지 않으므로 원문 서류를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 목록별 면적, 경계, 실제 이용범위 및 점유관계를 현장에서 대조하세요.
- 임대수익 확인. 현재 확인되는 월 차임은 채진기의 800,000원이지만, 전체 건물의 임대관계와 공실 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 상업시설 비용 점검. 명도비, 수선비, 체납 공과금, 영업시설 철거 및 원상복구 가능성을 현장 조사에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 실질취득가 337,307,000원을 기준으로 인근 매매·임대수익을 조사하세요.
맺으며 — “감정가 49%”보다 “실질취득 3.37억”
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점보다, 선순위 임차인의 보증금 30,000,000원이 낙찰가 외에 추가된다는 점이 더 중요합니다. 현재 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 매수인의 실질취득가는 337,307,000원입니다.
채진기는 대항력이 있고 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액 인수로 계산됩니다. 이예림은 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도관계를 보완해야 합니다. 여기에 등기상 말소된 농협은행 근저당이 예상배당표에는 전액 배당되는 것으로 계산된 불일치도 남아 있습니다.
근린생활시설과 토지를 함께 매각하는 물건이고 이미 두 차례 유찰됐으며, 가격을 검증할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “최저가는 낮아졌지만 권리와 가격 검증이 모두 필요한 물건”입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금을 더한 실질취득가, 실제 임대수익, 점유범위와 배당서류를 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.