대구지방법원 경주지원 2025타경10452. 경주시 양남면 하서리 망정마을에 자리한 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 아스팔트슁글지붕의 지상 2층 주택이며, 난방·급배수·태양광설비 등을 갖추고 있습니다. 제시외 건물과 태양광 구축물까지 매각에 포함됩니다.

등기상 말소기준은 2010.02.05. 설정된 경남은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 추가된 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자 장성만은 2013.11.20. 전입해 말소기준권리보다 전입일이 늦습니다.

그러나 이 물건에서 입찰자가 먼저 해결해야 할 문제는 등기부만이 아닙니다. 목록 3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금을 몰수하는 특별한 위험이 있습니다. 게다가 실제 거래가격을 비교할 자료가 없어 최저가의 시장가격 대비 할인 여부도 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 경남은행 근저당

최초 근저당은 경남은행이 2010.02.05. 설정한 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 2011년, 2018년, 2020년에 추가 근저당이 설정됐습니다. 현재 확인되는 근저당 채권최고액의 합계는 695,000,000원이며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2014년의 근저당권 이전 부기등기는 회사합병에 따른 권리자 변경입니다. 별도의 신규 채권최고액으로 중복 계산하지 않습니다. 또한 2022년 경남은행이 신청한 종전 임의경매는 2024.06.13. 취하로 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 2025.04.10. 개시된 경매입니다.

② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 점유자는 장성만 1명입니다. 전입신고일은 2013.11.20.로, 2010.02.05. 말소기준권리보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인은 시세 할인과 다르다

현재 최저매각가격은 302,350,000원으로 감정가 617,040,200원 대비 약 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 입찰 문턱은 상당히 낮아졌지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.

주변 실거래의 최근 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 일반적인 아파트와 달리 주택·토지·제시외 구축물이 함께 매각되는 만큼, 개별 토지 이용 가능성과 건물 상태를 반영한 별도의 가격 검토가 필요합니다.

최저가에 낙찰되고 예상 인수액이 0원이라면 낙찰대금과 인수액을 합친 기준금액은 302,350,000원입니다. 실제 취득 시에는 취득 관련 세금, 명도 및 농지 관련 추가 비용을 별도로 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,350,000원 가정)

현재 회차 최저매각가격으로 낙찰되는 상황을 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당액은 297,317,100원입니다. 채권최고액 기준 합계 695,000,000원에 비해 배당재원이 부족해 상당한 미배당이 발생합니다.

근저당 채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 배당순위 및 배당금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 구분

세 시나리오 모두 추정 인수금은 0원으로 나타납니다. 낙찰가격이 하락하면 채권자의 회수금액이 줄어 미배당액은 커지지만, 이것만으로 소멸 대상 근저당권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

반면 농취증 발급 가능성, 점유자 관련 사실관계 및 물건의 실제 활용가치는 가격이 하락한다고 자동으로 해결되는 문제가 아닙니다.

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경주시 양남면 하서리 망정마을 내에 위치합니다. 주변은 기존 마을, 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황과 간선도로·교통시설 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상 2층 주택으로, 외벽은 인조석 붙임과 판넬 사이딩 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·난방·태양광설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 679.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역입니다. 지형은 평지·자루형으로 조사됐으며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 목록 3의 농지취득 및 원상회복 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 제시외 건물과 구축물인 태양광설비가 매각에 포함됩니다. 태양광설비의 현황과 실제 이용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 주택·토지 일괄매각으로 일반적인 공동주택 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다. 입지, 토지 이용 가능성, 건물 상태 및 농지취득 관련 조건을 반영해 매각 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 3의 농취증 제출이 필수입니다. 관할 행정기관에 발급 요건과 원상회복명령 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 매수신청보증금 20%. 현재 최저가 기준 보증금은 60,470,000원입니다. 일반적인 보증금 비율로 착각하지 않도록 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 점유자 장성만. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 임대차관계 및 점유 범위를 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각 대상 토지·건물과 제시외 건물, 태양광 구축물의 위치와 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 주변 주택과 토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 경남은행 근저당에는 하서리 1042-6, 1042-8, 1042-9 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 매각목록과 담보관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 추가 비용. 취득 관련 세금, 명도비, 시설 유지·보수비, 농지 관련 원상회복 비용 및 미납 공용비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 최신 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 해결해야 할 농취증

이 사건은 감정가 617,040,200원에서 최저가 302,350,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수라는 특별매각조건은 입찰 판단에 직접 영향을 미칩니다. 현재 보증금은 60,470,000원이며 원상회복명령 가능성도 존재합니다. 점유자의 보증금 및 실제 점유관계 역시 확인이 필요합니다.

실거래 비교가격이 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인 폭만을 근거로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 우선 농취증 발급 가능성과 원상회복 문제를 확인하고, 이후 토지·건물의 실제 시장가치와 취득 부대비용을 함께 검토하는 것이 이 물건의 핵심입니다.