대구지방법원 2025타경10548. 경주시 외동읍 모화리 389 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며 2021.03.10. 건축됐습니다. 현재 회차 최저매각가격은 142,215,000원으로 감정가 203,164,800원에서 1회 유찰된 회차입니다. 권리의 기준점은 2021.03.26. 설정된 방어진농업협동조합 근저당권 106,800,000원입니다.
등기만 보면 기준권리 뒤의 현재 경매개시결정과 이윤진 명의 가등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 중요합니다. 김대일은 2020.05.25. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 근린생활시설 물건인 만큼 실제 사용관계와 임대차의 성격까지 원본으로 확인해야 하며, 현재 정보만으로 매수인의 최종 인수액을 0원으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10548 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 모화리 389 · 389-1 / 모화공단길 14-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 · 2021.03.10. |
| 소유자 | 이은미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,164,800원 / 142,215,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 92,307,298원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 먼저다
말소기준은 2021.03.26. 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 남경주새마을금고 가압류와 2024년 방어진농업협동조합의 종전 경매개시결정은 이미 말소됐고, 2025.05.28. 서정걸의 소유권이전청구권가등기도 2025.12.05. 말소됐습니다. 현재 경매개시결정과 2025.12.05. 이윤진의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차·점유 관계 — 김대일이 핵심 변수
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 조영득 | 2021.06.16 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김대일 | 2020.05.25 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 모션파트너스 | 2022.05.09 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 주식회사 대일환경 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 강진유 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미상 |
조영득·주식회사 모션파트너스·주식회사 대일환경은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 김대일은 말소기준보다 앞선 2020.05.25. 전입이고, 강진유는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 특히 두 사람 모두 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 때문에 아래 배당표의 인수액 0원은 확정 결론이 아니라 현재 배당 가정의 결과로만 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰이지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격은 142,215,000원이며 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 99,550,500원, 그 다음은 69,685,350원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 선순위 점유자의 인수 가능액도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차나 추가 유찰 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,215,000원 | 0원 | 32,623,990원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,550,500원 | 9,441,409원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,685,350원 | 38,768,986원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,791,010원 |
| 2. 근저당권 · 방어진농업협동조합 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,623,990원 |
현재 배당 가정에서는 방어진농업협동조합 근저당이 전액 배당되고 32,623,990원이 소유자에게 남으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김대일·강진유의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지는 지목 대, 토지이용상황은 주상용으로 조사됐습니다.
- 입지. 경주시 외동읍 모화리 모화3리마을회관 북측 인근이며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 43.0㎡, 평지·부정형·소로한면 조건이며 공시지가는 727,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 2021.03.10. 건축된 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 급·배수설비와 위생설비가 돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김대일 임대차 원본 확인. 2020.05.25. 전입의 실제 사용관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 강진유 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 선후를 판정할 수 없습니다. 보증금도 함께 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 사용관계 확인. 각 점유자의 실제 사용 부분과 임대차 성격을 현황조사·매각물건명세서·계약관계로 대조해야 합니다.
- 가등기 재확인. 이윤진 명의 가등기는 말소기준 이후지만 가등기 종류 확인 필요 사항이 있으므로 등기 원인과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 가격 확인 전에는 1회 유찰이나 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 보증금 미상 점유자가 있으므로 실제 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸 = 인수 0”은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2021.03.26. 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정과 가등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 김대일은 기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않으며, 강진유는 전입일조차 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만으로 실질취득가를 142,215,000원으로 확정할 수 없습니다.
또한 현재 회차는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 우위도 판단할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 점유자의 보증금과 사용관계를 확정해야 하는 사건입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 비로소 낙찰가와 실질취득비용을 놓고 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
