대구지방법원 2025타경10623. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태상 건물은 근린생활시설과 공장입니다. 현재 최저매각가는 1,477,708,000원으로 감정가 3,015,731,400원의 49% 회차입니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 정창건의 전입일은 2016.02.12로 말소기준권리인 2020.12.04 수협은행 근저당보다 빠르고, 보증금 20,000,000원에 대항력이 있는 것으로 조사되어 매수인 인수 가능 금액이 20,000,000원으로 잡혀 있습니다.
따라서 현재 회차에서 실제 자금 부담을 볼 때에는 최저가 1,477,708,000원이 아니라 최저가 + 인수보증금 = 1,497,708,000원으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 박금숙은 전입일이 2021.04.26으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 보증금은 미상입니다. 김송만 역시 전입일 2022.05.30으로 말소기준권리 이후이며, 보증금 50,000,000원·월세 1,200,000원, 배당요구일 2025.10.01로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10623 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 경주시 조양동 657-11 |
| 등기 건물 | 경상북도 경주시 조양동 731 가동 · 조양탑리1길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 5(가) 근린생활시설 · 7(나) 공장 |
| 소유자 | 박병보 |
| 감정가 / 최저가 | 3,015,731,400원 / 1,477,708,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,968,252,895원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 앞 임차인은 별도 인수
현재 권리분석의 기준은 2020.12.04 수협은행 근저당권 2,820,000,000원입니다. 2020.02.14 경주시 압류는 기준권리보다 앞섰지만 2020.12.01 해제로 말소됐습니다. 기준권리 이후의 2022.01.21 수협은행 근저당 180,000,000원, 2023.09.13 경주시 압류, 2025.07.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금숙 | 목록 2번 | 2021.04.26 | 미상 | - | 대항력 없음 | 보증금 미상 |
| 정창건 | 목록 3, 4, 5번 | 2016.02.12 | 20,000,000원 | - | 대항력 있음 | 매수인 인수 우선변제권 없음 |
| 김송만 | 목록 4, 5번 | 2022.05.30 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.10.01 |
박금숙과 김송만은 전입일이 모두 2020.12.04 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 정창건은 기준권리보다 앞선 전입이어서 성격이 완전히 다릅니다. 이 물건에서 낙찰자가 반드시 따로 계산해야 하는 임차보증금은 20,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 1,477,708,000원은 감정가 3,015,731,400원의 49%입니다. 하지만 동일 물건에 대한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 낙찰자가 정창건 보증금 20,000,000원을 인수하면 실질취득은 1,497,708,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,477,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,177,080원 |
| 인수 · 정창건 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,820,000,000원 | 1,460,530,920원 |
| 3. 근저당 · 수협은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 3,000,000,000원, 예상 배당은 1,460,530,920원, 미배당은 1,539,469,080원입니다. 정창건 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 현장 리스크
- 이용상태. 5(가)는 근린생활시설, 7(나)는 공장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경주시 조양동 효소왕릉 남서측 인근이며, 주변은 농경지·국도변 근린생활시설·후면 주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되고 일부 토지는 광로1류에 접합니다.
- 토지 정보. 지목 답 · 토지이용상황 공업나지 · 평지 · 부정형 · 도로접면 맹지 · 공시지가 99,800원/㎡ · 토지면적 36.0㎡.
- 건물. 5(가)는 일반철골구조 단층, 7(나)는 경량철골조 단층이며 사용승인일자는 모두 2013.09.27입니다.
- 공부와 차이. 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 선반영. 입찰가만 보지 말고 정창건 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정창건 점유 확인. 목록 3, 4, 5번 점유와 실제 인도 범위, 보증금 반환관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 박금숙 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 조사돼 실제 임대차 조건 확인이 필요합니다.
- 김송만 배당관계 확인. 보증금 50,000,000원·월세 1,200,000원, 배당요구 2025.10.01 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되고 이동 가능한 지상 컨테이너는 제외되는 조건을 현장에서 구분해야 합니다.
- 경계 확인. 인접 필지·도로와의 경계가 명확하지 않다는 감정 의견이 있으므로 필요 시 측량 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 근린생활시설·공장·토지의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 현장
이 사건의 숫자만 보면 감정가 3,015,731,400원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,477,708,000원, 즉 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 하지만 정창건의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어가므로 현재 회차 실질취득은 1,497,708,000원입니다.
여기에 근린생활시설·공장과 토지가 함께 묶여 있고, 임차인이 3명이며, 일부 토지의 경계를 명확히 하기 위해 측량이 필요할 수 있고, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 최저가보다 대항력 임차인 인수금, 실제 점유범위, 일괄매각 범위와 토지 경계를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
