최저가에 인수 2,000만원을 더하고, 등기·배당 불일치부터 확인해야 한다 — 경주 조양동 일괄매각

대구지방법원 2025타경10623. 경주시 조양동 소재 토지와 근린생활시설·공장을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 5(가)는 근린생활시설, 7(나)는 공장으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 사건 소재지는 조양동 657-11로 표시되고 등기 건물은 조양동 731 가동, 도로명주소 조양탑리1길 11로 확인돼 매각목록별 지번과 건물 대응관계를 원본에서 대조해야 합니다.

말소기준권리는 2020.12.04 설정된 수협은행 근저당권 2,820,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 수협은행 추가 근저당권과 경주시 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2016.02.12 전입한 정창건은 말소기준보다 앞선 점유자로 분류돼 보증금 20,000,000원의 매수인 인수 가능성이 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도

현재 권리분석의 중심은 2020.12.04 수협은행 근저당권입니다. 이후의 수협은행 근저당권 180,000,000원, 경주시 압류, 2025.07.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정창건은 말소기준 전인 2016.02.12 전입했고 보증금 20,000,000원이 확인되며 우선변제권은 확인되지 않아, 배당을 받지 못하는 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 정창건의 보증금 20,000,000원만 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 박금숙은 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 김송만 역시 말소기준 뒤 전입해 대항력은 없으나 보증금 50,000,000원과 월세 1,200,000원, 배당요구일 2025.10.01이 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

1회 유찰 후 최저매각가는 감정가 3,015,731,400원의 70%인 2,111,012,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 공장·근린생활시설과 여러 토지를 묶은 일괄매각은 개별 토지의 진입, 건물 상태, 임대차, 영업 활용도에 따라 적정가격 편차가 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,111,012,000원 가정)

배당 계산상 채권총액은 10,591,000,000원, 채권자 예상배당은 2,087,501,880원, 미배당은 8,503,498,120원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 계산에 포함된 일부 권리는 등기상 이미 말소된 기록이 있어 실제 배당순위표로 그대로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 주위환경. 효소왕릉 남서측 인근으로, 주변은 농경지·국도변 근린생활시설·후면 주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물 이용. 5(가)는 근린생활시설, 7(나)는 공장으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 5(가)는 일반철골구조 티150불연판넬지붕 단층, 7(나)는 경량철골조 티150준불연판넬지붕 단층입니다. 사용승인일자는 모두 13.09.27입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·특화경관지구가 포함되며, 일부 토지는 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역도 포함됩니다.
• 토지 조건. 확인되는 토지 항목은 지목 답, 공업나지, 평지·부정형, 도로접면 맹지, 면적 36㎡, 공시지가 99,800원/㎡입니다.
• 현장 사항. 일부 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 수개동이 있고, 인접필지와 경계가 명확하지 않아 정확한 위치와 도로 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 최저가 2,111,012,000원이 아니라 정창건 인수액을 포함한 2,131,012,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 정창건 임대차 원본. 보증금 20,000,000원, 점유 범위, 실제 거주·사용 상태, 배당요구 여부와 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
• 박금숙 보증금 확인. 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 말소 권리 재검증. 배당 계산에 포함된 과거 근저당권·전세권이 최신 등기상 모두 말소됐는지 말소번호와 공동담보목록까지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 각 토지와 가동·나동, 제시외 건물, 컨테이너의 포함 여부와 목록별 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
• 경계 측량. 인접필지 및 도로와의 경계가 명확하지 않고 확인되는 토지 항목에 맹지 표시가 있으므로 출입로와 법적 통행 가능성을 조사해야 합니다.
• 용도·규제 확인. 자연녹지지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 공장·근린생활시설·토지 거래와 임대수익 자료를 별도로 확보하기 전에는 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “유찰률보다 권리 원본과 경계가 먼저다”

이 사건은 감정가 3,015,731,400원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 2,111,012,000원으로 내려왔지만, 대항력 임차인 정창건의 보증금 20,000,000원을 포함한 실질취득가는 2,131,012,000원입니다. 비교 실거래가 없어 이 금액이 시장보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.

더 중요한 문제는 권리자료 사이의 정합성입니다. 배당 계산에는 이미 말소된 것으로 기록된 과거 근저당권과 전세권이 포함돼 있고, 사건 소재지와 등기 건물 지번도 서로 다르게 표시됩니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 컨테이너, 불명확한 토지 경계와 측량 필요성이 겹칩니다. 가격은 보류, 권리와 물적 범위는 원본 재확인. 이 물건은 낮아진 최저가보다 매각 대상의 정확한 범위와 존속 권리를 확정하는 것이 먼저입니다.