대구지방법원 2025타경10722. 소유자는 구정중앙교회이고, 등기부상 현재 권리관계의 기준은 2020.04.08 설정된 신경북새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 같은 채권자의 2020.12.28 근저당권 120,000,000원과 2025.09.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 경주축산업협동조합·경주시산림조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
권리 자체보다 주의할 곳은 점유와 물건 구성입니다. 감정평가상 목록 9번은 점포(음식점), 목록 10번은 교회로 이용 중입니다. 목록 9번에는 황명숙·성준호·김정화가 조사됐고 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 현재 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 인도·명도 과정은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10722 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 구정동 462-4 |
| 등기부 표기 | 경상북도 경주시 구정동 462-7, 463-14 · 경상북도 경주시 산업로 3028 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록 9번 점포(음식점) · 목록 10번 교회 |
| 소유자 | 구정중앙교회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,513,267,800원 / 1,759,287,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신경북새마을금고 / 1,634,929,870원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2020.04.08 구정중앙교회로 이전됐고, 같은 날 설정된 신경북새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2020.12.28 추가 근저당권과 2025.09.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황명숙 | 목록 9번 | 2024.01.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성준호 | 목록 9번 | 2023.10.16 | 10,000,000원 | 830,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 목록 9번 | 2025.05.30 | 3,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.04.08 이후입니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없고 보증금 인수도 없습니다. 성준호는 2025.11.04 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 임차인도 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰, 현재 감정가 70%
감정가는 2,513,267,800원, 현재 최저매각가는 1,759,287,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,759,287,000원 | 1,739,294,130원 | 180,705,870원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,231,500,900원 | 1,216,785,891원 | 703,214,109원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 862,050,630원 | 851,030,124원 | 1,068,969,876원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 180,705,870원 → 703,214,109원 → 1,068,969,876원으로 커지지만, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 미배당 채권이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,759,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,992,870원 |
| 을구 11번 근저당권 · 신경북새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,739,294,130원 |
| 을구 12번 근저당권 · 신경북새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 1,920,000,000원, 채권자 배당액은 1,739,294,130원, 미배당은 180,705,870원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 물건 구성 — 일괄매각·합병·일부 멸실 확인
감정평가상 목록 4번 토지는 제시면적이 813㎡이나 1993.10.07 목록 8번 토지 합병으로 토지대장 면적은 912㎡입니다. 목록 8번은 같은 날 합병되어 지적 말소된 것으로 조사됐습니다. 따라서 서류상 목록 번호와 현황의 대응관계를 입찰 전에 직접 대조하는 과정이 중요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 경주시 구정동 불국사초등학교 남서측 인근이며, 간선도로변은 근린상가·음식점, 후면 지대는 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성·대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 9번은 점포(음식점), 목록 10번은 교회로 이용 중입니다.
- 건물. 목록 9번은 시멘트블록조 판넬지붕 단층, 목록 10번은 철근콘크리트조 단열복합철판잇기지붕 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 온천지구·가축사육제한구역·상대보호구역·시가지경관지구(중심)·고도지구가 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목 대, 상업용, 평지, 부정형, 광대로한면으로 조사됐고 공시지가는 888,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 목록 9번의 황명숙·성준호·김정화는 대항력은 없지만 실제 점유가 조사됐으므로 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 목록 9번 일부 멸실. 매각물건명세서의 일부 멸실 내용과 현황·감정 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록 8번 합병. 목록 8번이 목록 4번에 합병·지적 말소된 사항과 등기·토지대장의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 지상수목, 정원석 포함 여부를 매각물건명세서·감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 180,705,870원이지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수보다 현황 확인이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 목록 9번 임차인 3명 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리 인수 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
다만 이 물건은 아파트형 단일 호수가 아니라 기타 + 토지의 일괄매각이고, 점포와 교회가 함께 있으며, 제시외 건물·지상수목·정원석 포함, 토지 합병, 목록 9번 일부 멸실, 점포 임차인 3명의 점유까지 확인됩니다. 따라서 승부처는 숨은 인수금보다 무엇을 실제로 낙찰받는지와 현재 누가 어떻게 점유하고 있는지를 정확히 맞추는 데 있습니다. 현재 최저가 1,759,287,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 유리하다고 단정해서는 안 됩니다.
