1,759,287,000원
대구지방법원 2025타경10722. 경주시 구정동 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태상 목록 9번은 점포(음식점), 목록 10번은 교회로 사용 중입니다. 소유자는 구정중앙교회이고, 2020.04.08. 소유권을 이전받은 같은 날 신경북새마을금고가 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
2020.12.28. 같은 신경북새마을금고가 추가로 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고, 2025.09.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 실물 구성과 매각조건을 더 꼼꼼히 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10722 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 구정동 462-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록 9 점포(음식점) · 목록 10 교회 |
| 소유자 | 구정중앙교회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,513,267,800원 / 1,759,287,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,634,929,870원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상수목·정원석 포함 · 목록 9 일부 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.08. 을구 11번 신경북새마을금고 근저당권 1,800,000,000원입니다. 2020.12.28. 설정된 을구 12번 근저당권 120,000,000원과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
목록 9번에는 황명숙·성준호·김정화 3명의 임차인이 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명이며, 세 사람 모두 전입일이 2020.04.08. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황명숙 | 목록 9번 | 2024.01.23 | 3,000,000원 | 400,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성준호 | 목록 9번 | 2023.10.16 | 10,000,000원 | 830,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 목록 9번 | 2025.05.30 | 3,000,000원 | 750,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인 승계 여부를 좌우하는 대항력은 세 사람 모두 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 점유·명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
현재 최저매각가는 1,759,287,000원으로 감정가 2,513,267,800원의 70%입니다. 이 사건은 주거용 아파트처럼 동일평형 거래가격 하나로 접근하기보다, 점포·교회·토지가 묶인 일괄매각이라는 구성과 실물 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,759,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,992,870원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 신경북새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,739,294,130원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 신경북새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 1,920,000,000원 중 1,739,294,130원이 배당되고, 미배당은 180,705,870원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 건물·토지 상태와 이용
- 목록 9. 점포(음식점)로 이용 중이며 시멘트블록조 판넬지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1924로 기재되어 있고, 급·배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 목록 10. 교회로 이용 중이며 철근콘크리트조 단열복합철판잇기지붕 단가살이층 건물입니다. 사용승인일은 1993.08.12이며 급·배수·위생·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·광대로한면이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 용도지역·지구. 일반상업지역을 중심으로 고도지구(21m이하), 시가지경관지구(중심), 온천지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 자료에 888,500원/㎡가 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·교통 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 구정동 불국사초등학교 남서측 인근으로, 간선도로변은 근린상가·음식점 등이, 후면은 주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성과 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역과 고도지구·시가지경관지구·온천지구·상대보호구역 등 여러 토지이용규제가 함께 적용됩니다.
- 위반건축물. 위반 여부는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 반드시 대조할 물리적 쟁점
- 목록 9 일부 멸실. 매각물건명세서 비고에 목록 9 일부 멸실이 명시되어 있으므로 현재 존치 면적과 사용 가능한 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상수목·정원석이 매각에 포함됩니다. 감정평가 대상과 실제 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 합병 기재. 매각물건명세서 비고에는 목록 8이 목록 4에 합병된 것으로 적혀 있고, 감정요항표의 공부와의 차이에는 목록 8이 1993.10.07. 일련번호 (1) 토지에 합병되어 지적 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
- 면적 기재. 감정요항표에는 일련번호 (4) 토지의 제시면적이 813㎡이나 1993.10.07. 합병으로 실제 토지대장 면적이 912㎡라고 기재되어 있습니다.
- 임차 점유. 목록 9에는 실제 임차인 3명이 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 낙찰 후 인도와 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.04.08. 을구 11번 신경북새마을금고 근저당권을 기준으로 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 임차인 원본 대조. 황명숙·성준호·김정화의 전입일, 점유범위, 배당요구와 확정일자·최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 자료에서 확인하세요.
- 일부 멸실 현장 확인. 목록 9의 실제 존치 상태와 영업·점유 상태를 확인하세요.
- 합병 토지 확인. 목록 8 합병 관련 기재와 일련번호 (4) 토지의 813㎡·912㎡ 차이를 토지대장·지적도와 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·지상수목·정원석이 실제 어느 범위까지 포함되는지 감정평가서와 현황을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 실물은 복합”
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2020.04.08. 신경북새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 추가 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 목록 9 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 실물입니다. 점포(음식점)·교회·토지가 묶인 일괄매각이고, 목록 9 일부 멸실, 제시외 건물·수목·정원석 포함, 토지 합병과 면적 관련 기재까지 겹칩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이 할인율만으로 접근할 사건은 아닙니다. 권리 인수는 0원, 물건 확인 난도는 높음. 현장과 공부의 일치 여부가 입찰가보다 먼저입니다.
