대구지방법원 2025타경10746. 경주시 황성동 유원아파트 제103동 제4층 제403호입니다. 현재 소유자는 전명종으로, 2020.11.15. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021.04.06. 소유권을 이전받았습니다. 등기상 현재 살아 있는 담보권은 2021.06.28. 설정된 부산의사신용협동조합 근저당권 70,800,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.10.21.의 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 한국주택은행 근저당권과 한국외환은행 근저당권도 있었지만 각각 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2021년 부산의사신용협동조합 근저당권 하나입니다. 배당표 기준으로 현재 최저가 130,900,000원에서 근저당 채권최고액 70,800,000원이 전액 배당되고도 소유자에게 잔여가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10746 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 447외 2필지 유원아파트 제103동 제4층 제403호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 중 4층 403호 |
| 소유자 | 전명종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,900,000원 / 130,900,000원 (신건) |
| 청구액 | 41,536,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2021년 근저당
1992.05.14. 설정된 한국주택은행 근저당권은 이후 국민은행으로 이전된 뒤 2002.12.27. 말소됐고, 같은 날 설정된 한국외환은행 근저당권도 2005.12.27. 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2021.06.28. 부산의사신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 70,800,000원, 채무자는 권보성입니다.
② 가격 — 실거래 비교자료 없이 신건 130,900,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 130,900,000원이고, 현재는 0회 유찰 상태입니다. 실거래 비교자료는 본 분석에 포함돼 있지 않으므로, 이 금액이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별개로 인근 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 추가 대조하는 것이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,900,000원 | 70,800,000원 | 0원 | 57,467,400원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,720,000원 | 70,800,000원 | 0원 | 31,653,920원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,776,000원 | 70,800,000원 | 0원 | 11,068,032원 |
제시된 3개 회차 시나리오에서는 모두 부산의사신용협동조합의 채권최고액 70,800,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 따라서 이 범위에서는 회차가 내려가도 배당 부족 때문에 매수인에게 권리가 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부산의사신용협동조합 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,467,400원 |
현재 회차 기준 집행비용 2,632,600원, 근저당권 배당 70,800,000원, 소유자 잔여 57,467,400원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림중학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·연립주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 단지 중앙으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.06.28. 부산의사신용협동조합 근저당권이 현재 말소기준권리입니다.
- 과거 말소권리 구분. 1992년 한국주택은행 계열 근저당과 2002년 한국외환은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
- 가격 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 130,900,000원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 모두 확정한 값이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 확인”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 2021년 부산의사신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 등기보다 현장 점유관계 확인과 130,900,000원의 가격 적정성 검증입니다.
