대구지방법원 2025타경10802. 경주시 감포읍 오류리 ‘엔에스빌’ 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사태환과 진성득이고 각 지분은 2분의 1입니다. 2025.11.18 공유자 진성득이 강제경매개시결정을 받아 진행 중이며 청구액은 60,591,780원입니다.
이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2013.09.17 송재수의 가압류입니다. 청구금액은 142,600,000원이고, 이후 존속하는 주식회사태환 지분의 가등기·압류·현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 갑구 15번 가등기는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 입찰 전 원문 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10802 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 감포읍 오류리 125-2 엔에스빌 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 감포읍 동해안로 2680 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사태환 2분의 1 · 진성득 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진성득 / 60,591,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 가압류
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기상 과거 가압류·가처분·가등기·경매개시결정이 여러 차례 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2013.09.17 갑구 13번 송재수 가압류이고, 이후 갑구 15번 가등기, 2023.02.01 국 압류, 2025.11.18 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 가격 판단 — 34% 낙폭만으로 시세 메리트는 확정 못 한다
감정가는 179,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저가는 61,397,000원, 감정가의 34%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 엔에스빌의 동일 면적 실거래 비교표본이 확인되지 않고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,397,000원 | 34% | 143,299,926원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 24% | 161,387,482원 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 17% | 174,048,773원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,505,146원 |
| 1. 갑구 13번 가압류 · 송재수 | 142,600,000원 | 59,891,854원 |
| 2. 갑구 24번 경매개시결정 · 진성득 | 60,591,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 203,191,780원 중 예상배당은 59,891,854원이고, 미배당은 143,299,926원입니다. 신청채권자 진성득의 청구액 60,591,780원은 현재 가정 매각가에서는 예상배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 감포읍 오류리 ‘연동마을’ 남서측 인근으로 단독주택·숙박시설·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 전기판넬 난방설비가 있으나 정상가동 여부 확인이 필요합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 244,700원/㎡입니다.
- 건물. 엔에스빌은 12세대, 2009.08.05 사용승인된 다세대 건물입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 15번 가등기의 담보가등기 해당 여부와 매각물건명세서의 인수·소멸 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 현장조사. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 현재 최저가 61,397,000원을 감정가 할인율만으로 평가하지 말고 인근 매매 사례를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 전기판넬 난방설비 등의 정상가동 여부를 확인해야 합니다.
- 호별 표시 확인. 감정평가에는 일부 다른 호수의 표시 불일치가 기재되어 있으므로 현장 호수 표기와 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 현재 배당 계산상 매수인 인수 0원이고 임차인 내역도 없어 겉으로는 깔끔해 보입니다. 그러나 경매의 가격 안전성은 감정가 대비 할인율만으로 정해지지 않습니다. 179,000,000원에서 61,397,000원까지 내려와도, 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않는 이상 시세 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰, 12세대 규모, 갑구 15번 가등기 성격 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원이나, 가격과 가등기 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
