대구지방법원 2025타경10802. 경주시 감포읍 오류리 ‘엔에스빌’ 1층 101호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층건이고, 엔에스빌은 총 12세대로 2009.08.05 준공됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사태환 지분 2분의 1, 진성득 지분 2분의 1입니다. 감정가 179,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,978,000원까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 동일 규모 실거래가로 현재 시세를 검증할 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 24%’로 읽으면 안 됩니다. 게다가 단지 경매통계에서도 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타나므로, 현재 4회 유찰 자체를 가격 메리트의 증거로만 해석하기보다 환금성까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 감포읍 오류리 125-2 엔에스빌 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 감포읍 동해안로 2680 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사태환 지분 2분의 1 · 진성득 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 42,978,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진성득 / 60,591,780원 |
| 말소기준 | 2013.09.17 갑구 13번 가압류 · 송재수 · 청구금액 142,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 가등기 확인은 남는다
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계 확인은 별도로 필요합니다. 배당 추정에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다. 말소기준은 2013.09.17 송재수의 가압류이고, 이후의 갑구 15번 가등기, 2023년 국세 압류, 2025년 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 가격·환금성 — 24%라고 해서 시세보다 싸다는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 42,978,000원으로 감정가 179,000,000원의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 30,084,599원, 그 다음은 21,059,219원으로 내려갑니다. 하지만 동일 규모 실거래 비교가 성립하지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 42,978,000원 | 41,804,396원 | 161,387,384원 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,599원 | 29,143,076원 | 174,048,704원 |
| 6회 유찰 시 | 21,059,219원 | 20,280,153원 | 182,911,627원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,173,604원 |
| 1. 갑구 13번 가압류 · 송재수 | 142,600,000원 | 41,804,396원 |
| 2. 갑구 24번 경매개시결정 · 진성득 | 60,591,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 203,191,780원, 채권자 예상 배당은 41,804,396원이며 미배당은 161,387,384원입니다. 신청채권자 진성득에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 감포읍 오류리 ‘연동마을’ 남서측 인근. 주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 일부제한에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층건 내 1층 101호이며, 위생설비·급배수설비·전기판넬 난방설비가 돼 있습니다. 정상가동 여부는 확인이 필요합니다.
- 공부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 다세대이고 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 15번 고명숙 명의 가등기가 데이터상 매각소멸 처리돼 있으나, 별도 경고가 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’로 표시돼 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리지 말고, 주변 다세대와 해당 건물의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 상태. 전기판넬 난방설비 등의 정상가동 여부가 확인되지 않았으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 호별 표시. 감정요항에는 일부 다른 호수들의 호별 표시가 실제 표시와 다르다고 기재돼 있습니다. 본건 101호의 현장 위치와 출입문 표시도 직접 대조하는 편이 안전합니다.
- 배당 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리 원본과 환금성
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 179,000,000원에서 4회 유찰돼 내려온 42,978,000원입니다. 그러나 동일 규모 실거래로 시세를 검증할 근거가 없기 때문에 이 숫자만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 잡히지만, 갑구 15번 가등기의 종류 확인과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 여기에 12세대 다세대, 평균 3.0회 유찰, 현재 4회 유찰이라는 경매 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 권리 원본·점유·실제 환금가격 확인이 먼저인 유형입니다.
