대구지방법원 2025타경10830. 경주시 동천동 세잔하우스2차 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 방2·거실·주방·화장실 구조입니다. 현재 소유자는 김애영으로, 2016년 11월 23일 매매를 원인으로 2016년 12월 15일 소유권을 이전받았고 거래가액은 57,500,000원이었습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의 채권최고액 49,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 국 명의 압류, 2025년 안강신용협동조합과 롯데캐피탈주식회사의 가압류, 2025년 12월 2일 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등재된 임차인이 없다는 점과 별개로 실제 현장 점유자는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10830 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 928-14 세잔하우스2차 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 43.13㎡ · 방2·거실·주방·화장실 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김애영 (2016.11.23 매매 · 2016.12.15 소유권이전 · 거래가 57,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 28,923,765원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.15 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 안강신용협동조합·롯데캐피탈주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 앞서 2003년에 설정됐던 주식회사국민은행 근저당권은 2009.08.17 이미 말소되어 이번 경매의 인수 판단과는 분리됩니다.
② 시세 비교 — 52.0%보다 ‘비교 가능성’이 먼저다
세잔하우스2차의 확인 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2021.12, 전용 72.18㎡·4층·66,000,000원입니다. 반면 이번 경매 대상의 시세 기준 면적은 43.13㎡이고 면적 일치 판정도 불일치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 72.18㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 평균 | 72.18㎡ | 1건 | 66,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 시세 지표 66,000,000원의 52.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 72.18㎡ 거래를 43.13㎡ 물건에 그대로 적용할 수는 없습니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서, 이번 사건은 ‘시세의 절반 가격’이라는 표현보다 정확한 동일·유사면적 시세를 별도로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 49,400,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 가압류 · 안강신용협동조합 | 11,103,524원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 7,508,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,300,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 33,282,600원, 미배당액은 34,729,365원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도경주교육지원청 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·단독주택·근린상가·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며 사용승인일은 2003.03.05입니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 735,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 세잔하우스2차는 11세대이고 확인 실거래는 1건이어서, 가격 판단에 활용할 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 대상은 43.13㎡인데 확인 거래는 72.18㎡입니다. 66,000,000원을 그대로 기준가격으로 쓰지 말고 43.13㎡ 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·확정일자 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 등기상 국 압류가 존재하고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 최저가는 34,300,000원이며, 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교표본 확인 후”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016.12.15 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 49,000,000원에서 34,300,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단에서는 한 단계 더 확인해야 합니다. 세잔하우스2차에서 확인되는 거래는 2021.12의 66,000,000원 1건뿐이고 면적도 72.18㎡로, 이번 물건의 43.13㎡와 다릅니다. 따라서 52.0%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 사건은 아닙니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 점유관계와 동일·유사면적 시세를 확인해 34,300,000원이 정말 매력적인 가격인지 검증하는 것이 이번 입찰의 승부처입니다.
