대구지방법원 2025타경10842. 경주시 성건동 427 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택이고 토지는 290.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 282,440,000원으로 감정가 576,406,650원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “49%니까 싸다”가 아니라, 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원이지만 가격 적정성은 별도로 확인해야 한다입니다.
등기상 말소기준은 2021.06.17. 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 518,400,000원이며 토지 성건동 427을 공동담보로 합니다. 이후 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025.12.10. 새마을금고중앙회를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10842 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 427 · 경상북도 경주시 북성로 4-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 대 290.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 임현우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 576,406,650원 / 282,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 530,710,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 경매로 정리
말소기준은 2021.06.17. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 채권최고액 518,400,000원이고, 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권은 2025.06.10. 성서새마을금고로의 이전등기와 새마을금고중앙회로의 확정채권양도 이전등기가 이어졌습니다. 성서새마을금고 이전등기는 이미 말소됐고, 이후 2025.12.10. 새마을금고중앙회 채권자로 임의경매가 개시됐습니다.
② 현물·가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 282,440,000원으로 감정가 576,406,650원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
특히 감정평가상 건물은 1984.08.01. 사용승인된 지상 2층 시멘트벽돌조 건물과 1984.12.19. 사용승인된 단층 시멘트부록조 건물로 구성되고, 지상 2층 건물에는 1989.08.10. 증축 이력이 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,754,160원 |
| 1. 근저당권 · 이곡새마을금고 | 518,400,000원 | 277,685,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 518,400,000원 중 277,685,840원이 배당되고 240,714,160원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성건동 영마을삼거리 북동측 인근으로, 주택과 주변 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하며 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 290.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 773,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역이 관련됩니다.
- 건물. 지상 2층 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물과 단층 시멘트부록조 슬래브지붕 건물로 이용상태는 주택입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현장에서 위치·구조·이용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 576,406,650원과 최저가 282,440,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 건물 상태. 1984년 사용승인 건물과 1989년 증축 이력이 있어 수선·철거·활용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역이지만 역사문화환경보존지역, 고도지구, 중점경관관리구역 등 관련 제한을 실제 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황점유와 인도 가능성은 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·현물이 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.17. 근저당권이 말소기준이고, 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 2회 유찰, 실거래 비교 부재, 주택·토지 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 조건이 겹치기 때문입니다.
따라서 이 물건은 권리는 소멸형이지만 가격은 검증형입니다. 권리 인수보다 토지 290.0㎡의 활용가치, 노후 건물의 상태와 비용, 역사문화환경보존지역·고도지구 등 토지이용 제한을 확인한 뒤 282,440,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지 판단하는 순서가 맞습니다.
