96,600,000원
대구지방법원 2025타경10862. 경주시 도지동 벨로스텔라경주5차 제11층 제1103호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 강혜경이며 2019.11.08. 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 등기상 거래가액은 281,900,000원입니다. 같은 날 초량4동새마을금고 명의 채권최고액 213,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 2025.03.11. 회사합병을 원인으로 초량새마을금고에 이전됐고, 2025.12.23. 초량새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 96,600,000원에서 집행비용 2,138,800원을 제외한 94,461,200원이 근저당권에 배당되고, 119,138,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 부족액은 담보권자의 회수 부족분이지 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10862 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 도지동 도동지구토지구획정리지구34블럭7로트 벨로스텔라경주5차 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 능원안길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건 중 제11층 제1103호 |
| 소유자 | 강혜경 · 2019.11.08. 소유권이전 · 거래가액 281,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 초량새마을금고 / 175,182,690원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019.11.08. 을구 1번 초량4동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 이후 회사합병으로 초량새마을금고에 이전됐고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 국제자산신탁·케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 각각 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 96,600,000원입니다. 한 차례 유찰되어 현재 회차는 감정가 70%이고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 67,620,000원, 3회 유찰 시 47,334,000원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 96,600,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 객관적으로 비교할 수 없습니다. 과거 소유권이전 당시 등기상 거래가액 281,900,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 대체해 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 “감정가 70%니까 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 초량4동새마을금고 | 213,600,000원 | 94,461,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 213,600,000원 중 94,461,200원이 배당되고 119,138,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 동방초등학교 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·주거나지·농경지 등이 섞인 미성숙 주거지대로 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남서측 인근으로 산업로가 통과하며 일반대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 13층 건 중 제11층 제1103호이며 승강기·난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 8미터, 북서측 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 일부제한, 토지구획정리사업지구입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목 및 면적은 임야 3,769㎡이나 현황은 대이며, 환지감평된 면적은 1,945.8㎡입니다.
- 명칭. 건물명은 벨로스텔라경주5차이며 비룡벨로스텔라경주5차로도 통칭됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 실제 사용·건축물대장·전입 및 금융 가능 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 회사합병에 따른 근저당권 이전, 경매개시결정을 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 공부·현황 차이. 토지의 공부상 지목·면적과 현황·환지감평 면적의 차이를 관련 원본 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 시세’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.08. 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권 이전과 경매개시결정은 매각 과정에서 정리되는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 1회 유찰돼 최저가가 96,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 생겼다고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이 물건은 권리보다 가격 검증이 더 중요합니다. 특히 감정평가상 주거용 오피스텔이라는 점과 주변 주거지의 성숙도, 실제 거래 빈도까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정. 이 사건의 결론입니다.
