부산지방법원 2023타경564. 해운대구 재송동 ‘센텀동부센트레빌’ 104동 4층 402호 아파트입니다. 감정가는 730,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 357,700,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 실거래 평균이 670,375,000원인 점을 놓고 보면, 가격만으로는 상당히 깊은 할인 구간입니다. 다만 이 사건의 핵심은 “싸다”가 아니라 왜 이렇게 내려왔는지와 배당 구조가 얼마나 무거운지를 함께 보는 데 있습니다.
말소기준은 2006.11.17. 을구 1번 신한은행 근저당권으로 계산되어 있고, 이후 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 내역은 없어 매수인이 떠안을 임대차 보증금은 0원입니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득가 357,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 12, 104동 4층402호 (재송동,센텀동부센트레빌) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 117.4122㎡ · 18층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 진대식 (2006.11.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 357,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박근오 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없고, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임대차 보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기에는 근저당 설정·말소·변경 기록이 여러 차례 반복되어 있고, 배당표상 채권총액이 1,831,600,000원까지 잡혀 있어 원본 등기·매각물건명세서 대조가 중요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 53.4%
센텀동부센트레빌은 703세대, 사용승인일 2006.08.30인 단지입니다. 동일 면적 117.41㎡대 최근 실거래 8건의 평균은 670,375,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.41㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2025.11 | 117.41㎡ | 2 | 645,000,000원 |
| 2025.10 | 117.41㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2025.10 | 117.41㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2024.08 | 117.41㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2024.07 | 117.41㎡ | 6 | 715,000,000원 |
| 2024.06 | 117.41㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2023.06 | 117.41㎡ | 4 | 643,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 670,375,000원 |
실거래 최저는 643,000,000원, 최고는 715,000,000원입니다. 현재 최저가 357,700,000원은 실거래 평균의 53.4%에 해당합니다. 감정가 730,000,000원은 실거래 최고 715,000,000원보다도 높지만, 2회 유찰 이후에는 가격 부담이 크게 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,807,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행110111-0012809 | 228,600,000원 | 228,600,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행110111-2365321 | 247,000,000원 | 123,292,200원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행110111-2365321 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행110111-0012809 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행110111-0012809 | 130,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행110111-0012809 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 유동열530110- | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 16번 근저당권 · 유동열530110-1008917 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 18번 근저당권 · 유동열 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 19번 근저당권 · 박근오 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,831,600,000원 중 채권자 배당은 351,892,200원, 미배당은 1,479,707,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 357,700,000원 | 351,892,200원 | 1,479,707,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 250,389,999원 | 246,084,539원 | 1,585,515,461원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 175,272,999원 | 172,019,177원 | 1,659,580,823원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동, 재송초등학교 남서측 인근. 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해남부선 센텀역이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평스라브지붕 18층 104동 건물 내 단위호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 공동현관기, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 도시가스인입설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 토지면적 29,264.0㎡, 공시지가 2,179,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 임차인 인수 0원이므로 현재 실질취득가는 357,700,000원입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 보면 됩니다.
- 가격 기준선. 동일 면적 실거래 평균은 670,375,000원, 실거래 최저는 643,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 53.4%입니다.
- 배당 구조. 채권총액 1,831,600,000원 중 미배당이 1,479,707,800원입니다. 후순위 다액 미배당 구조라 원본 문건 확인이 중요합니다.
- 신청채권자 배당. 신청채권자 박근오의 청구액 70,000,000원에 대한 배당은 0원으로 계산됩니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 배당표는 무겁다”
이 사건은 임차인 인수 0원, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 인수 부담은 낮습니다. 가격도 2회 유찰 후 357,700,000원까지 내려와 실거래 평균 670,375,000원 대비 53.4%로 매우 낮은 구간입니다. 그래서 권리·가격만 보면 매력은 분명합니다.
하지만 배당표는 가볍지 않습니다. 채권총액은 1,831,600,000원, 미배당은 1,479,707,800원이고, 신청채권자 박근오의 배당은 0원입니다. 매수인이 떠안을 돈은 아니지만 절차상 확인 포인트가 되는 숫자입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 A급, 권리는 단순, 다만 원본 확인 없이는 들어가면 안 되는 물건입니다.
