권리는 소멸형이지만, ‘1층 101호 외 3개호’ 일괄매각의 가격은 따로 검증해야 한다

부산지방법원 2023타경105742. 부산 남구 대연동 소재 현지호칭 ‘만월’의 1층 101호 외 3개호가 분석 대상입니다. 감정평가 이용상태에는 101호 음식점, 201호 공실, 301호 공실, 401호 필라테스로 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2022년 2월 28일 부산은행 근저당권이며, 이후 설정된 바른산업개발 근저당권, 그 근저당권부채권 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인으로 조사된 네 명·법인의 전입일 또는 사업자등록일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 인정되지 않고, 보증금 합계가 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 101호에는 두 임차 관련 기재가 함께 있고, 감정평가상 공실인 301호에도 현황조사상 임차인이 기재되어 있어 실제 점유자와 명도 대상은 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당권 안에서 매각대금이 소진된다

말소기준권리는 2022년 2월 28일 설정된 부산은행 채권최고액 2,750,000,000원의 근저당권입니다. 현재 최저가 389,060,000원을 기준으로 집행비용을 뺀 382,813,160원이 1순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 바른산업개발 근저당권에는 예상배당이 없습니다. 채권총액 대비 미배당액은 3,867,186,840원입니다.

2026년 2월 25일에는 1번 근저당권 중 146,090,643원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전되었습니다. 이는 1순위 근저당권 내부의 권리자 변동으로 기재되어 있으며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 바른산업개발의 후순위 근저당권부채권에 대한 국의 압류도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 모두 말소기준 이후, 다만 점유 현황 재확인

네 임차 관련 기재의 전입일은 모두 말소기준일인 2022년 2월 28일 이후입니다. 따라서 자료상 매수인이 임차보증금을 인수하는 대상은 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 특정하기 어렵고, 현재 배당표에는 임차인 배당액이 반영되어 있지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 389,060,000원으로 감정가 794,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 자료상 실질취득액도 낙찰가와 같은 389,060,000원입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도·비슷한 규모의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 주거용 단일 호실이 아니라 층별 근린시설 4개호를 함께 취득하는 구조입니다. 공실과 영업 중인 호실이 섞여 있고, 임대관계도 명확히 확인되지 않았습니다. 2회 유찰은 최저가가 낮아졌다는 의미와 동시에, 시장에서 감정가와 물건 구성을 보수적으로 평가했을 가능성을 보여주는 지표입니다. “감정가의 절반”과 “시세의 절반”은 같은 말이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 389,060,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 1순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여액은 0원입니다. 총 채권액 4,250,000,000원 중 382,813,160원이 배당되고 3,867,186,840원이 미배당되는 산정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 남천중학교 북측 인근의 대학가 주변 상가지대입니다. 각종 업무시설, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생설비, 급·배수설비와 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 360.3㎡의 평지·세로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 단일 주택이 아닌 근린시설 4개호 일괄매각으로, 매수자금과 운영·임대관리 부담이 커질 수 있어 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 단일 201호 매각으로 오인하지 말고, 감정평가 대상인 1층 101호·2층 201호·3층 301호·4층 401호의 일괄매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 현장 점유 재조사. 101호의 복수 임차 기재와 301호의 공실·임차 기재 불일치를 확인하고 실제 영업자와 명도 대상을 특정해야 합니다.
• 호실별 수익률 산정. 101호와 401호의 영업 상태, 201호와 301호의 공실 여부, 호실별 예상 임대료와 공실 기간을 나누어 계산해야 합니다.
• 신용보증기금 일부이전 확인. 1순위 부산은행 근저당권 중 146,090,643원이 신용보증기금에 일부 이전된 내용을 배당요구 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 후순위 신청채권자 배당 없음. 현재 최저가 산정에서는 신청채권자 주식회사바른산업개발의 예상배당이 0원입니다. 취하·변경 여부와 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 호실별 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세와 부가가치세 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 4개호 운영가치는 별개의 문제다

권리구조만 보면 말소기준이 명확하고 조사된 임차인 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 사건의 매각대상은 ‘2층 201호 외 3개호’가 아니라 ‘1층 101호 외 3개호’이며, 실제로는 101호·201호·301호·401호 네 개의 근린시설을 함께 취득하는 구조입니다.

현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 실거래 비교가 없고 공실·영업·점유 현황이 섞여 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 판단은 보수적으로입니다. 호실별 임대수익과 공실 비용, 실제 점유자, 일괄매각의 환금성을 확인한 뒤에야 389,060,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.