인수는 0원, 하지만 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다 — 부산 대연동 만월 301호

부산지방법원 2023타경105742. 부산 남구 대연동, 현지호칭 ‘만월’의 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 최초 소유자는 김정대이며, 2022년 2월 28일 부산은행 명의의 채권최고액 2,750,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 바른산업개발의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정, 후순위 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 감정가 461,000,000원의 49%인 225,890,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리상 실질취득액도 225,890,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고 감정평가 당시 대상 301호가 공실이었던 만큼, 가격 판단은 임대수익과 공실 해소 가능성을 직접 확인한 뒤 내려야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022년 2월 28일 접수된 부산은행 근저당권입니다. 바른산업개발의 후순위 근저당권과 그 근저당권부채권에 대한 국의 압류, 바른산업개발 및 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 부산은행 근저당권 중 146,090,643원은 2026년 2월 20일 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐으나, 이는 말소기준 근저당권의 일부 이전으로 별도의 선순위 인수권리를 만드는 구조는 아닙니다.

② 임차·점유관계 — 모두 말소기준일 이후

현황조사에는 실제 임차·점유관계 4건이 기재돼 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 네 건 모두 전입일이 2022년 2월 28일 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 본 경매 대상인 301호와 직접 관련된 기재는 (주)엘와이에스이며, 나머지는 같은 건물의 101호와 401호에 관한 조사 내용입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

현재 회차 최저가는 225,890,000원으로 감정가 461,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 158,123,000원, 네 번째 유찰 시 110,686,100원으로 제시된 시나리오가 있습니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 어느 회차도 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,890,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 4,028,072,460원이며, 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남천중학교 북측 인근의 대학가 주변 상가지대로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 도시철도 2호선 경성대·부경대역과 남천역이 있습니다.
• 대상 호실. 감정평가 현장조사일 현재 3층 301호는 공실로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 세장형 상업용 건부지로 이용 중이며 북서측 약 5~6미터 폭 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 근린시설의 매각성과 재임대 가능성은 업종 수요, 내부 상태, 임대료와 공실 해소 가능성에 좌우됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 현재 점유 확인. 현황조사의 법인 전입 내역과 감정평가의 공실 기재가 다르므로 현장 방문과 사업자등록 상태 확인이 필요합니다.
• 임대수익 검증. 예상 임대료, 보증금, 공실기간, 관리비와 내부 수리비를 확인해 응찰가를 역산해야 합니다.
• 선순위 일부 이전 확인. 부산은행 근저당권 중 146,090,643원이 신용보증기금으로 일부 이전됐으므로 최신 채권계산서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 후순위 신청채권자 배당 0원. 현재 회차에서는 바른산업개발의 예상배당이 없어 취하·변경·연기 여부를 매각 직전 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 대조해야 합니다.
• 용도와 영업 가능성. 제3종일반주거지역·상대보호구역 조건에서 예정 업종의 인허가와 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증되지 않았다”

이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2022년 2월 28일 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차·점유관계도 모두 말소기준일 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가 225,890,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 대상 301호는 감정평가 당시 공실이고, 시세를 비교할 실거래 자료도 없습니다. 선순위 채권만으로 매각대금이 모두 소진되는 구조와 2회 유찰 이력까지 고려하면, 이 사건의 승부처는 권리 말소가 아니라 실제 임대수익과 공실 해소 가능성을 확인해 적정가격을 정하는 것입니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 추가 검증.