부산지방법원 2023타경105742. 부산 남구 대연동 현지호칭 “만월” 4층 401호로, 물건 용도는 근린시설입니다. 감정평가 현장조사에서는 401호가 필라테스(상호: 이지웰 필라테스)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2022.02.28 설정된 부산은행 근저당권이고, 채권최고액은 2,750,000,000원입니다. 이후의 바른산업개발 근저당, 경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
분석 대상 401호의 실제 임차인은 이효심 1명입니다. 전입일은 2022.09.23으로 말소기준일보다 늦고, 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원과 월 차임 2,000,000원이 신고돼 있으며 2023.09.25 배당요구를 했지만, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경105742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 현장조사상 필라테스(이지웰 필라테스) |
| 소유자 | 김정대 (단독소유) |
| 감정가 / 예정 최저가 | 383,000,000원 / 187,670,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사바른산업개발 / 1,468,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 — 2026.07.11 기준 경과 |
| 등기 조회 | 2026.07.11 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.28 부산은행 근저당권입니다. 2022.07.01 바른산업개발 근저당권과 이후 경매개시결정·근저당권부채권 압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2026.02.25 부산은행 근저당권 중 146,090,643원이 신용보증기금에 일부 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 채권자 구성에 관한 변경으로 분석 대상 부동산에 별도의 매수인 인수액을 발생시키는 임차권은 아닙니다.
분석 대상 401호 임차인
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효심 | 만월4층 401호 · 주거 신고 감정평가 현황: 필라테스 | 2022.09.23 확정일자 미상 | 30,000,000원 월 2,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 2023.09.25 배당요구 | 승계 없음 0원 |
② 가격·회차 분석 — 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
2026.07.06 예정 회차의 최저매각가는 187,670,000원으로 감정가 383,000,000원의 49.0%입니다. 인수액이 0원이므로 해당 회차에서의 실질취득액은 낙찰대금과 같은 187,670,000원으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 회차 | 187,670,000원 | 49.0% | 0원 | 4,065,757,380원 |
| 3회 유찰 시 | 131,368,999원 | 34.3% | 0원 | 4,121,270,167원 |
| 4회 유찰 시 | 91,958,299원 | 24.01% | 0원 | 4,160,096,950원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 자료에는 401호와 직접 비교할 실거래 가격이 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 2026.07.06 기일이 이미 경과했으므로 다음 회차 가격을 확정적으로 예상해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,427,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,750,000,000원 | 184,242,620원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바른산업개발 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 4,250,000,000원 중 예상 배당액은 184,242,620원, 미배당액은 4,065,757,380원입니다. 신청채권자 주식회사바른산업개발의 예상 배당은 0원입니다. 공동담보 채권최고액을 반영한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권신고액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 남천중학교 북측 인근, 대학가 주변 상가지대로 각종 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 남천역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가 현장조사일 현재 401호는 필라테스(이지웰 필라테스)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 5~6미터 도로에 접하며, 토지는 세로장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 4,083,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 383,000,000원과 예정 최저가 187,670,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 기일 경과 후 확인 체크리스트
- 매각결과 확인. 2026.07.06 기일이 매각·유찰·변경 등 어떤 결과로 처리됐는지 먼저 확인해야 합니다. 결과 확인 전에는 187,670,000원을 현재 입찰 가능한 최저가로 사용하면 안 됩니다.
- 후속 절차 확인. 후속 매각절차가 이어지는 경우 새 매각기일과 최저매각가를 다시 확인해야 하며, 3회·4회 유찰 시나리오는 계산 예시일 뿐 확정 일정이 아닙니다.
- 401호 점유 확인. 임차인 조사상 주거 신고와 감정평가상 필라테스 이용상태가 다르므로 실제 점유자·영업자·인도 대상을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 부산은행 근저당권 일부가 신용보증기금에 이전됐고 공동담보가 설정돼 있으므로 실제 채권신고액과 공동담보 배분 결과를 확인해야 합니다.
- 우선변제 항목 확인. 이효심은 배당요구를 했지만 확정일자가 미상이며, 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항 조회일은 2026.07.11이므로 후속 매각절차가 있는 경우 그 이후의 권리변동을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 지금은 결과 확인이 먼저
이 물건의 권리구조만 보면 말소기준 이후 전입한 401호 임차인과 후순위 권리들로 구성돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가의 49.0%라는 수치가 시세 대비 저가를 보장하지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없고 물건 용도도 근린시설이며, 임차인 신고 용도와 감정평가 이용상태에도 차이가 있습니다.
무엇보다 예정 매각기일 2026.07.06은 자료 기준일 2026.07.11보다 앞서 있습니다. 따라서 이 사건을 현재 입찰 가능한 2회 유찰 물건처럼 다뤄서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 절차 판단은 매각결과 확인 후. 이것이 이 사건의 현재 결론입니다.