부산지방법원 2023타경110133. 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 2층 204호, 2021.06.17 준공된 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용은 주거용으로 조사됐고, 광안초등학교 북측 인근의 아파트·단독주택·근린생활시설 혼재지에 있습니다. 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다.
권리의 뼈대는 단순해 보입니다. 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 소유권이전청구권 가등기, 지씨테크주식회사 가압류, 경매개시결정, 박효찬 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 ‘싸게 보이는 가격’보다 임차인 수·우선매수권·회수 불능 채권을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 2층204호 (광안동, 케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.64㎡ · 케이디스페이스알파123 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.01 근저당
말소기준권리는 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 3,720,000,000원으로 이 204호만의 담보라기보다 공동담보 구조가 강하게 보입니다. 이후 등기된 김종련 가등기와 지씨테크주식회사 가압류, 경매개시결정, 박효찬 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 30명, 보증기관 중복신고 없음
보증기관의 대위·승계 신고로 보이는 중복 항목은 없고, 실제 임차인은 30명으로 정리됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리일인 2021.07.01 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵지만, 다수 전입자·미상 보증금·일부 배당요구가 겹쳐 명도와 점유 확인 난도는 낮지 않습니다.
| 성명 | 전입/점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강지은 | 2021.09.06 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하준형 | 2021.10.01 · 미상 | 미상 | 2023.12.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권기수 | 2021.08.06 · 미상 | 미상 | 2023.12.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한유주 | 2021.08.19 · 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김수정 | 2022.09.29 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오예지 | 2023.07.19 · 미상 | 미상 | 2024.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최영걸 | 2023.07.07 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재강 | 2023.04.28 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현진 | 2023.08.09 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유리 | 2022.10.11 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예린 | 2021.08.17 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유경 | 2022.12.02 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전효진 | 2021.07.29 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이시은 | 2023.07.13 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박종훈 | 2023.06.16 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지혜 | 2023.08.14 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김보람 | 2023.07.14 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예원 | 2021.07.28 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김해정 | 2023.07.27 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강준호 | 2023.06.26 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이청현 | 2023.09.01 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광진 | 2021.07.15 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박빛나 | 2023.08.30 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이수홍 | 2021.07.26 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전예진 | 2023.09.01 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 추진이 | 2021.07.30 · 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조현주 | 2023.07.19 · 미상 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박효찬 | 2021.08.12 · 건물 전부 | 130,000,000원 | 2025.01.22 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,846,480원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 80,360,000원 기준으로 채권자 총 청구 4,120,188,360원 중 78,513,520원만 배당되고, 미배당은 4,041,674,840원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되나, 당해세·최우선변제·미확인 임대관계는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 광안초등학교 북측 인근, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사되어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이지만 주변 탐문 결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 557.4㎡, 공시지가 2,119,000원/㎡, 남측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 케이디스페이스알파123은 18세대 규모이고, 동일 단지 경매 평균 유찰은 1.4회로 나타납니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태라 일반적인 할인 폭보다 더 내려온 회차입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 행사될 수 있는지, 행사 주체와 기한을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 30명 중 보증금이 확인되는 항목은 박효찬 130,000,000원입니다. 나머지는 보증금·확정일자·점유 범위가 미상인 만큼 현황조사·명세서·문건접수 원본 대조가 필수입니다.
- 가등기 성격 확인. 김종련 소유권이전청구권 가등기는 후순위 소멸 구조이나, 담보가등기 여부와 말소 촉탁 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 명도 난도 반영. 대항력 인수는 0원으로 보더라도 다수 전입자가 확인되는 주거형 오피스텔입니다. 인도명령·점유자 협의·실거주자 특정 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·당해세. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능성은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최저가 80,360,000원은 낮지만, 외부 낙찰 제한과 명도비를 반영하면 단순 할인율만으로 응찰가를 올리면 안 됩니다.
맺으며 — 싸게 내려온 이유가 있는 물건
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸한다는 점만 보면 깔끔해 보입니다. 박효찬의 임차보증금 130,000,000원도 말소기준 이후 전입·임차권등기라 매수인 인수형으로 보지 않습니다. 그래서 숫자상 실질취득은 80,360,000원입니다. 하지만 실제 임차인 30명, 보증금 미상 점유자 다수, 전세사기피해자 우선매수권, 그리고 4,041,674,840원의 미배당이 함께 놓여 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 외부 일반 투자자가 쉽게 먹을 수 있는 할인 물건은 아닙니다.