최저가는 감정가 49%, 하지만 임차·우선매수권이 닫는다 — 광안동 케이디스페이스알파123 205호

부산지방법원 2023타경110133. 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 2층 205호, 공부상 오피스텔이지만 실제용도는 주거용으로 표시된 물건입니다. 권리의 출발점은 2021년 7월 1일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 3,720,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·가압류·경매개시결정·주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다.

문제는 “말소된다”는 말만으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사상 임차·점유자가 다수 확인되고, 그중 하준형 씨는 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마친 상태입니다. 다만 하준형 씨의 주민등록일자는 2021.10.01, 확정일자는 2021.07.23으로 모두 말소기준권리인 2021.07.01 뒤입니다. 그래서 이 보증금은 대항력 있는 인수보증금으로 보지 않습니다. 즉 실질취득액은 최저가 기준 132,790,000원입니다. 하지만 명도·확인·우선매수권 리스크는 별개로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 확실하지만, 점유 확인이 많다

말소기준은 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 소유권이전청구권가등기, 지씨테크주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 하준형 씨 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 권리로 잡혀 있습니다. 다만 가등기는 담보가등기 종류 확인이 필요하다는 표시가 있으므로, 등기부와 매각물건명세서 원본 대조가 필수입니다.

② 임차·점유자 표 — 실제 임차·점유 29명, 보증기관 승계 중복 없음

임차·점유자는 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 이름으로 확인됩니다. 전입일자는 모두 말소기준권리인 2021.07.01 이후로 표시되어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 우선변제 판단을 단정하지 말고 원본으로 보완해야 합니다.

③ 가격·회차 — 실거래 대신 실질취득과 미배당을 본다

이 사건은 감정가 271,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 132,790,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 낮아 보이지만, 최근 실거래 평균을 기준으로 싸다고 단정할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 + 인수액 0원 = 실질취득 132,790,000원, 그리고 그 가격을 감수할 만큼 명도·우선매수권·환금성 부담이 관리되는지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)

현재 회차 매각가 132,790,000원 가정 시 집행비용을 제외한 대금이 선순위 근저당에 흡수됩니다. 채권자 전체 미배당은 3,990,057,420원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 광안초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 제반 교통상황이 편리합니다.
• 이용상태. 주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 내부 이용상태는 이해관계인의 부재로 확인하지 못했습니다.
• 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 난방설비·급배수위생설비·승강기설비·각종 소화설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 케이디스페이스알파123은 18세대 규모로 표시됩니다. 소형 주거용 오피스텔 성격상 환금성은 가격·명도·임차관계 정리에 크게 좌우됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 132,790,000원은 감정가 49%지만, 실거래 시세가 아니라 실질취득액과 리스크를 함께 봐야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 표시되어 있어, 외부 입찰자는 최고가 낙찰 가능성뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성을 반영해야 합니다.
• 임차·점유 확인. 임차·점유자가 29명이고 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 많습니다. 전입세대열람, 점유 현황, 명도 가능성을 반드시 대조해야 합니다.
• 하준형 임차권등기. 보증금 180,000,000원이 있으나 말소기준 이후라 매수인 인수로 보지 않습니다. 그래도 임차권등기 말소와 명도 진행은 별도 확인 대상입니다.
• 가등기 성격. 갑구 2번 가등기는 담보가등기 종류 확인이 필요합니다. 말소기준 이후 권리로 정리되더라도 원본상 청구권·담보 성격을 확인하세요.
• 민간임대주택. 민간임대주택 등기가 있으므로 취득 후 임대의무·증액기준 등 행정상 제한 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 소형 집합건물은 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 요약을 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 닫힌 경쟁과 명도

이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 하준형 씨의 보증금 180,000,000원도 말소기준 이후라 실질취득액을 보증금으로 고정시키는 유형이 아닙니다. 그래서 현재 회차 기준 실질취득액은 132,790,000원입니다.

하지만 결론은 보수적입니다. 임차·점유자 29명, 전세사기피해자 우선매수권 1회, 민간임대주택 등기, 가등기 성격 확인이 동시에 걸려 있습니다. 외부 투자자에게는 가격보다 입찰이 열려 있는지, 명도가 가능한지, 취득 후 제한을 감당할 수 있는지가 먼저입니다. 이 사건은 “권리상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니라, 우선매수권과 점유 리스크를 가격에 강하게 반영해야 하는 물건입니다.