최저가 49%여도 ‘싼 물건’으로 단정 못한다 — 광안동 케이디스페이스알파123 302호

부산지방법원 2023타경110133. 광안동 케이디스페이스알파123 3층 302호로, 공부상 용도는 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 이용되는 물건입니다. 2021년 7월 1일 남부산농업협동조합의 근저당권 3,720,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 소유권이전청구권가등기, 가압류, 경매개시결정과 김이현의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 금전상 인수액은 0원입니다.

문제는 등기 순위보다 점유관계와 입찰 구조입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 임차인·점유자는 30명이고, 김이현을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며 점유부분도 대부분 미상입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021년 7월 1일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됐지만, 실제 302호 점유자와 계약관계·퇴거상태를 현장에서 분리 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 확인사항은 남는다

말소기준은 2021년 7월 1일 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 9월 12일 김종련 명의 가등기, 2023년 10월 11일 지씨테크주식회사 가압류, 2024년 10월 11일 김이현의 임차권등기는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 근저당권은 2024년 2월 23일 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위를 승계한 권리이므로 말소기준 자체가 뒤로 이동하지는 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 난도는 별개

확인된 30명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 사람 명의의 임차인·점유자입니다. 보증금 승계 중복신고는 없습니다. 다만 김이현 외에는 보증금과 확정일자가 미상이고, 대부분의 점유부분도 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다

현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가 171,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 83,790,000원입니다. 추가 유찰 시 최저가와 실질취득액은 각각 58,653,000원, 41,057,100원으로 낮아집니다.

다만 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수는 없습니다. 특히 분석 대상 참고 면적은 28.64㎡이고, 18세대 규모의 주거용 오피스텔이므로 일반 아파트처럼 감정가와 거래 평균을 단순 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)

총 채권액 4,120,188,360원 중 채권자 배당은 81,881,780원, 미배당액은 4,038,306,580원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김이현 임차권의 배당액도 별도로 표시되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가 현장에서는 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 입지. 광안초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소와 도시철도 2호선 광안역이 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.06.17 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 남측 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 557.4㎡의 평지·세로장방형입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 사건은 이미 2회 유찰돼 가격 외의 입찰 저해요인이 있는지 확인할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다. 다만 내부는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성과 행사 대상 호수를 매각물건명세서·법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 302호 실제 점유자. 30명의 명단 중 현재 302호를 점유하는 사람과 이미 퇴거한 사람을 구분하고, 현관·우편함·관리주체·전입세대열람을 교차 확인해야 합니다.
• 김이현 임차권. 보증금 120,000,000원, 전입일 2022.09.29, 확정일 2022.09.15, 임차권등기일 2024.10.11의 원본을 확인하고 실제 배당요구 및 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 가등기 성격. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 순위상 소멸 외에 별도 인수 문구가 없는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 경매 매각 후 등기 말소와 임대의무 승계 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당. 남부산농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-207호에 연결돼 있으므로 공동담보 물건의 매각순서와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 내부·체납 확인. 감정평가 당시 내부 미확인 상태이므로 시설 상태, 누수, 수리비, 공용부분 관리비 체납을 직접 점검해야 합니다.
• 가격 상한. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰하기 좋은 물건”은 다르다

이 사건의 등기 순위만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리 이후의 가등기·가압류·임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인이 금전으로 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 83,790,000원입니다.

하지만 외부 입찰자가 실제로 취득할 수 있는지와 취득 후 원활히 인도받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. 임차인·점유자 30명, 다수의 보증금·점유부분 미상, 전세사기피해자 우선매수권 1회, 민간임대주택등기, 내부 미확인 상태가 동시에 존재합니다. 특히 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰 기회가 제한되는 닫힌 경매가 될 수 있습니다. 이 물건은 가격은 낮아졌지만 입찰 구조와 점유관계의 확인 비용이 큰 주거용 오피스텔입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 외부 입찰과 명도는 보수적으로 판단입니다.