부산지방법원 2023타경110133. 광안초등학교 북측 인근의 케이디스페이스알파123 5층 502호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 주변 탐문 결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2021년 7월 1일 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가등기·가압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그럼에도 이 물건을 단순한 “반값 오피스텔”로 보면 위험합니다. 현황조사상 다수 전입자가 확인되고, 김보람 씨는 임차보증금 120,000,000원의 임차권등기권자이면서 갑구 4번 가압류 채권자로도 나타납니다. 전입과 확정일자는 모두 말소기준권리 이후라 대항력 인수형은 아니지만, 명도·관계인 여부·배당 불만 가능성은 실전 리스크입니다. 여기에 매각물건명세서 비고상 전세사기피해자 우선매수권 1회가 언급되어, 외부 투자자에게는 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 5층502호 (광안동, 케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 실제 주거용 이용 조사 · 대상면적 28.64㎡ |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.01 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 3,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021년 근저당, 이후 권리는 소멸 축
말소기준은 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 소유권이전청구권가등기, 지씨테크주식회사 가압류, 김보람 가압류, 임의경매개시결정, 김보람 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 배당받지 못하는 금액이 크더라도, 현재 계산상 매수인이 떠안는 인수금은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 인수는 없지만, 점유자는 많다
실제 임차인·점유자로 보이는 사람은 29명이며, 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.07.01 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 대부분 보증금이 확인되지 않았고, 일부는 배당요구가 접수되어 매각물건명세서 원본과 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강지은 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박효찬 | 2021.08.12 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하준형 | 2021.10.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권기수 | 2021.08.06 | 미상 / 미상 | 2023.12.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한유주 | 2021.08.19 | 미상 / 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김수정 | 2022.09.29 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오예지 | 2023.07.19 | 미상 / 미상 | 2024.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최영걸 | 2023.07.07 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재강 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현진 | 2023.08.09 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유리 | 2022.10.11 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예린 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유경 | 2022.12.02 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전효진 | 2021.07.29 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이시은 | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박종훈 | 2023.06.16 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지혜 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예원 | 2021.07.28 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김해정 | 2023.07.27 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강준호 | 2023.06.26 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이청현 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광진 | 2021.07.15 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박빛나 | 2023.08.30 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이수홍 | 2021.07.26 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전예진 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 추진이 | 2021.07.30 | 미상 / 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조현주 | 2023.07.19 | 미상 / 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김보람 | 2023.07.14 | 120,000,000원 / 2023.06.09 | 2025.01.14 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김보람 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 4,240,188,360원 중 채권자 배당은 81,881,780원에 그치고, 미배당은 4,158,306,580원입니다. 배당 부족분이 매수인에게 자동 인수되는 구조는 아니지만, 후순위 권리자와 점유자의 이해관계가 크다는 의미입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 광안초등학교 북측 인근, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사되어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 난방설비·급배수위생설비·승강기설비·각종 소화설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔이나 실제 용도는 주거용으로 조사되었습니다. 내부 이용상태는 이해관계인의 부재로 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 토지는 대지 557.4㎡, 공시지가 2,119,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 케이디스페이스알파123은 18세대, 단지 경매 평균 유찰 1.4회로 제시됩니다. 대단지 아파트형 환금성보다는 개별 호실·점유상태·주거용 오피스텔 수요에 더 민감합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 언급된 사건입니다. 최고가를 쓰더라도 최종 취득이 제한될 수 있는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 점유자 29명 정리. 대항력 인수는 없지만 전입자가 많습니다. 실제 거주자, 공실 여부, 임차권등기권자 김보람 씨의 점유 여부를 분리해 확인해야 합니다.
- 김보람 관계 확인. 임차권등기권자이면서 가압류 채권자로도 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부 등 성격을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 이력. 2023.06.26 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 매수 후 임대·전매·운영 계획과 충돌하지 않는지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 주거용으로 이용 중인 오피스텔은 미납 관리비, 공용부분 부담, 전입자 관련 공과금 분쟁을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·배당·감정자료를 토대로 작성한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “받을 수 있나”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 171,000,000원짜리가 83,790,000원까지 내려온 매력적인 2회 유찰 물건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조도 아니어서 계산상 인수금은 0원입니다. 하지만 결론은 단순하지 않습니다. 다수 전입자, 김보람 임차권등기와 가압류의 중첩, 가등기 성격 확인, 민간임대주택 이력, 그리고 전세사기피해자 우선매수권이 동시에 걸려 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 외부 투자자의 낙찰 가능성과 사후 정리 난도는 낮지 않습니다. 권리 인수금은 합격, 실전 입찰성은 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.