부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 4층 403호, 전용 74.5413㎡ 아파트입니다. 감정가 487,000,000원에서 두 차례 유찰돼 2026.07.06 회차의 최저매각가는 238,630,000원까지 내려갔습니다. 다만 등기부 발급일은 2026.07.11로 매각기일보다 뒤입니다. 따라서 이 가격을 현재 응찰 가능한 최저가로 표현해서는 안 되며, 법원 사건기록에서 해당 기일의 낙찰·유찰·변경 결과를 먼저 확인해야 합니다.
권리구조는 가격보다 명확합니다. 2020.07.06 온천새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 9명의 전입일도 모두 2020.07.06 이후여서 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 아니므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 4층 403호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.5413㎡ · 지하 5층, 지상 23층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 경과 회차 최저가 | 487,000,000원 / 238,630,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 사건 청구금액 | 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 — 경과 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 신탁 정리 후 설정된 근저당이 말소기준
신탁 이력은 두 단계로 나뉩니다. 갑구 1번 신탁은 2019.12.12 갑구 2번으로 말소됐고, 같은 날 갑구 3번으로 다시 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이후 2020.07.06 갑구 3-1번 금지사항과 갑구 3번 신탁이 각각 말소되면서 럭키개발주식회사로 귀속됐습니다. 즉 현재 권리분석에서 신탁 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
말소기준권리는 그 직후인 2020.07.06 접수된 온천새마을금고의 채권최고액 310,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.08.27 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 모두 같은 선순위 근저당에서 파생된 권리입니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생해도 매수인 채무로 넘어오지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 조사된 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 총 9명이며 가장 이른 전입일은 양갑순의 2020.09.04입니다. 말소기준일 2020.07.06보다 뒤이므로 9명 모두 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12 | 2024.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 감정가는 최근 거래보다 높다
럭키골든스위트는 2019.12.06 사용승인된 100세대 규모 건물입니다. 동일 면적대 실거래 12건의 평균은 450,117,500원, 최저는 325,000,000원, 최고는 550,500,000원입니다. 감정가 487,000,000원은 전체 평균의 약 108.2%이지만, 2회 유찰 회차 최저가 238,630,000원은 전체 평균의 53.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 2023.01 | 74.54㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2022.01 | 74.54㎡ | 10 | 502,890,000원 |
| 2022.01 | 74.44㎡ | 14 | 527,730,000원 |
| 2022.01 | 74.54㎡ | 12 | 508,840,000원 |
| 2021.12 | 74.44㎡ | 10 | 515,800,000원 |
| 2021.12 | 74.44㎡ | 17 | 354,880,000원 |
| 2021.12 | 74.54㎡ | 23 | 550,500,000원 |
| 2021.11 | 74.44㎡ | 11 | 521,770,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 450,117,500원 |
다만 전체 평균에는 2021~2022년의 5억원대 거래가 다수 포함됩니다. 2026년 거래 3건은 325,000,000원~365,000,000원으로, 현재 가격 판단에서는 전체 평균뿐 아니라 이 최근 범위도 함께 봐야 합니다. 경과 회차 최저가 238,630,000원은 최근 거래 3건보다도 낮지만, 매각결과가 확인되지 않은 상태에서 이를 현재 확보 가능한 가격으로 간주할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (경과 회차 최저가 238,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,140,820원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 온천새마을금고 | 310,000,000원 | 234,489,180원 |
| 2. 후순위 근저당 · 엘케이개발주식회사 | 1,370,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 하성옥 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당액은 경과 회차 최저가 238,630,000원을 매각가로 가정한 값입니다. 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에도 미치지 못해 후순위 권리는 배당받지 못합니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구 중동 소재 해운대구청학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 23층 건물로 위생·급배수·도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로에 접하고, 서측과 남서측으로 폭 약 4~8미터 진입로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구·가축사육제한구역입니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 아파트·오피스텔·근린생활시설이 결합된 주상복합건물 부지입니다. 공시지가는 ㎡당 5,311,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 2021~2026년 가격 범위가 325,000,000원에서 550,500,000원으로 넓어 거래시점·층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 매각결과·후속 검토 체크리스트
- 매각결과 확인. 2026.07.06 기일의 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 최고가매수신고가격을 법원 사건기록에서 먼저 확인해야 합니다.
- 현재 등기 재확인. 등기부 발급일은 2026.07.11입니다. 매각기일 이후 새로 접수된 등기와 매각허가결정 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 특정. 조사된 9명의 실제 점유 호실·공간, 중복 전입 여부, 현재 퇴거 여부를 현장과 전입세대 열람으로 대조해야 합니다.
- 임대차 원본. 보증금·확정일자·계약기간과 배당요구 내역을 확인해 최우선변제액과 실제 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 다수 점유자가 존재하므로 인도명령, 이사 협의, 집행비용과 소요 절차를 별도로 반영해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 450,117,500원에는 과거 5억원대 거래가 포함돼 있습니다. 2026년 실거래 325,000,000원~365,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·공과금. 주상복합 형태의 건물이므로 공용부분 관리비 체납과 호실별 공과금을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역과 법원 매각결과를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 확인할 것은 ‘현재 상태’
이 물건의 법률상 인수구조는 명확합니다. 2020.07.06 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 9명도 모두 후순위 전입이어서 인수할 보증금은 없습니다. 경과 회차 최저가 238,630,000원은 전체 실거래 평균의 53.0%이고 2026년 실거래 범위보다도 낮아 가격상 관심을 끌 만합니다.
그러나 2026.07.06 매각기일은 이미 지났습니다. 이 가격을 지금 입찰할 수 있는 최저가처럼 받아들이면 시간상 오류가 생깁니다. 낙찰 여부와 매각허가 진행상태를 확인한 뒤에야 후속 참여 가능성이나 취득가격을 논할 수 있습니다. 또한 9명의 다수 점유는 인수금액과 별개로 명도 난도를 높입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 격차는 크지만, 매각결과와 점유관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.