인수는 0원이지만 실제 임차인 9명 — 가격보다 ‘점유 정리’가 관건인 럭키골든스위트 603호

부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 6층 603호, 전용 74.5413㎡ 아파트입니다. 감정가는 487,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,630,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2020년 7월 6일 온천새마을금고 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류와 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

가격만 보면 최근 2026년 실거래 325,000,000원~365,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 임차인 조사 결과가 단순하지 않습니다. 전입자로 확인된 실제 임차인이 9명이며, 여러 사람이 건물 전부 또는 점유 부분 미상으로 조사됐습니다. 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없지만, 낙찰자는 실제 점유자와 점유 형태를 특정하고 인도 절차를 진행해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인 인수도 0원

말소기준권리는 2020.07.06 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.08.27 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 그러나 매각에 따른 소멸 기준일은 최초 근저당권 설정일인 2020.07.06입니다.

주식회사케이세븐 근저당 1,370,000,000원, 하성옥 근저당 100,000,000원, 강문수 가압류 52,669,700원, 경매개시결정과 해운대구 압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 이승환의 임차권등기 역시 2024.11.15 접수돼 매각으로 소멸하며, 임차보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 모두 말소기준일 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 9명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 가장 빠른 전입일은 양갑순의 2020.09.04로 말소기준일 2020.07.06보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인 전원은 대항력이 없고, 보증금 미배당분을 매수인에게 청구할 수 있는 인수형 임차인이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 감정가는 높고, 현재 최저가는 낮다

동일 면적대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 450,117,500원이지만, 표본에는 2021년과 2022년의 5억원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 2026년 거래 3건은 325,000,000원·355,000,000원·365,000,000원으로 평균 348,333,333원입니다.

감정가 487,000,000원은 2026년 실거래 3건보다 높아 최근 시장가격을 그대로 보여주는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 반면 현재 최저가 238,630,000원은 2026년 실거래 최저 325,000,000원보다 86,370,000원 낮고, 최근 3건 평균의 68.5%입니다. 인수액 0원을 반영한 실질취득액도 최저가와 같은 238,630,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,630,000원 가정)

매각대금 238,630,000원은 집행비용 4,140,820원과 선순위 근저당 배당 234,489,180원으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 7,976,870,817원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 호실은 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 건물에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재합니다.
• 입지. 해운대구 중동에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 2호선 중동역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 23층 건물로 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 북서측 광대로, 서측과 남서측 약 4~8m 진입로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 거래. 동일 면적대 거래는 확인되지만 2021~2022년 5억원대에서 2026년 3억원대로 가격 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유자 특정. 9명의 전입자 중 현재 실제로 거주하는 사람과 이미 퇴거한 사람을 구분하고, 각자의 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 보증금이 미상인 8명의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 배당종기 내 신고 내용을 대조해야 합니다.
• 이승환 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2024.01.17, 임차권등기 2024.11.15 사항을 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 실질취득액 238,630,000원에 인도명령·협의·집행 비용과 공실 기간을 더한 총투입액으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 최근 시세 중심 평가. 전체 평균 450,117,500원보다 2026년 실거래 325,000,000원~365,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종결 후 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 제출 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸지만, 비어 있는 집은 아니다”

이 물건의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준일 이전 임차인이 없고, 이승환의 임차권등기를 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 최저가도 최근 2026년 실거래 범위보다 낮아 가격 여지는 있습니다.

그러나 9명의 임차인이 조사됐고, 여러 사람의 점유 부분과 보증금이 명확하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 보증금을 인수하는 문제가 아니라 누가 실제로 점유하고 있으며, 낙찰 후 누구를 상대로 어떤 절차로 인도받을 것인가입니다. 권리는 소멸, 가격은 할인, 명도는 확인. 현장 점유관계가 정리될 때 비로소 현재의 가격 차이가 실제 수익으로 이어질 수 있습니다.