부산지방법원 2024타경100447. 부산 해운대구 중동 럭키골든스위트 8층 801호, 전용 84.8491㎡ 아파트입니다. 감정가 573,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 280,770,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2020.07.06. 온천새마을금고의 채권최고액 380,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명입니다. 가장 빠른 전입일은 양갑순의 2020.09.04.로, 말소기준일인 2020.07.06.보다 늦습니다. 따라서 조사된 9명 모두 대항력이 없고, 미배당 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당순위와 실제 점유 범위, 인도 대상 확인은 별도의 현장 조사와 원본 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 8층 801호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8491㎡ · 지하 5층, 지상 23층 건물 내 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 (단독소유) |
| 규모 / 사용승인 | 럭키골든스위트 100세대 · 2019.12.06. |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 280,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2019년 설정됐던 신탁과 입주자모집공고 관련 금지사항등기는 2020.07.06. 말소됐고, 소유권은 럭키개발주식회사로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후 수협은행 근저당, 무동1차지역주택조합 근저당, 손미희·정연란 근저당, 강문수 가압류, 경매개시결정과 해운대구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 9명, 대항력 0명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30. | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04. | 2024.02.08. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27. | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17. | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03. | 2024.04.03. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22. | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12. | 2024.03.26. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18. | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14. | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
9명 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 인수도 발생하지 않아 현재 회차 매수인의 실질취득가는 280,770,000원으로 고정됩니다. 다만 양갑순, 한순호, 박영훈은 배당요구 사실이 확인되며, 전체 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 싸지만 거래 편차가 크다
럭키골든스위트 전용 84㎡대 실거래 12건은 321,000,000원~618,820,000원에 분포하고, 평균은 546,287,500원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 전용 84.85㎡, 22층 430,000,000원입니다. 현재 실질취득가 280,770,000원은 실거래 평균의 51.4%, 최근 거래가의 65.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06. | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06. | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05. | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05. | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01. | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03. | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03. | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12. | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12. | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12. | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11. | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11. | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
| 평균 | 84㎡대 | 12건 | 546,287,500원 |
감정가 573,000,000원은 실거래 평균보다 26,712,500원 높은 104.9% 수준이지만, 두 번의 유찰로 현재 최저가는 평균보다 265,517,500원 낮아졌습니다. 또한 12건 중 최저 거래가인 321,000,000원보다도 40,230,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 감정가 단계와 달리 현재 회차는 실거래 범위 아래에 진입했습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 280,770,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 196,539,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 137,577,300원 | 0원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득가는 각 회차 매각가와 같습니다. 현재 회차만으로도 실거래 최저가 아래지만, 최종 응찰가는 다수 점유자의 명도비용, 내부 상태, 체납관리비와 취득 부대비용을 별도로 반영해 정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 280,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,730,780원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 380,000,000원 | 276,039,220원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 무동1차지역주택조합 | 4,258,690,297원 | 0원 |
| 4. 변경 가압류 | 2,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이규호 | 5,250,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 98,592,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전원선 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 손미희·정연란 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 등기상 기준근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 실제 배당수령인도 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본 호는 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 럭키골든스위트는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 주상복합건물입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 주변환경. 부산광역시 해운대구 중동 일대로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 숙박시설이 함께 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 23층이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로에 접하고 서측과 남서측에는 폭 약 4~8미터의 진입로가 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구 등이며, 토지는 평지의 사다리형이고 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 편차. 전용 84㎡대 12건의 거래가는 321,000,000원부터 618,820,000원까지 벌어져 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 9명의 실제 거주 여부, 세대별 점유부분과 퇴거 가능 시기를 확인하세요.
- 임대차 원본. 임차인별 보증금·확정일자·배당요구종기 준수 여부를 매각물건명세서와 배당요구서 원본으로 대조하세요.
- 근저당 이전. 온천새마을금고 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권 설정 내용을 배당표에서 확인하세요.
- 복수 경매사건. 2024.01.31. 임의경매와 2024.08.19. 강제경매가 함께 등기돼 있으므로 병합·중복 진행관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 거래 430,000,000원, 실거래 최저 321,000,000원, 평균 546,287,500원을 함께 놓고 명도·수리·취득비용을 차감해 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 다수 점유가 확인되는 만큼 공용부분 체납관리비, 전기·가스 사용상태와 내부 훼손 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 명도는 확인, 가격은 여유”
이 물건의 핵심은 임차인이 많지만 인수할 보증금은 없다는 점입니다. 9명 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 부족액이 아무리 커져도 매수인의 실질취득가는 낙찰가를 넘지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득가 280,770,000원은 실거래 평균의 51.4%이고 최근 거래 430,000,000원보다 149,230,000원 낮습니다.
다만 복수 점유자의 실제 관계와 내부 상태가 확인되지 않은 만큼, 이 가격 차이는 곧바로 확정 수익을 뜻하지 않습니다. 법률상 인수 위험은 낮지만 명도 절차와 현장 비용은 남아 있습니다. 권리분석은 합격, 가격도 검토 가능, 최종 승부처는 다수 점유자의 명도와 물건 상태 확인입니다.