인수 0원·최근 시세의 68%, 그러나 점유자 9명 명도가 핵심 — 해운대 럭키골든스위트 903호

부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 9층 903호 아파트입니다. 감정가는 492,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 241,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.07.06. 설정된 온천새마을금고 근저당권 320,000,000원입니다. 확인된 점유·전입자 9명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없고, 매각으로 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 241,080,000원입니다.

다만 권리 소멸과 명도 난도는 별개입니다. 점유자 9명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 전부 또는 미상으로 섞여 있습니다. 법률상 보증금 승계는 없더라도 실제 인도 과정에서는 각 점유자의 점유 근거, 거주 여부, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다. 가격은 최근 시세 아래지만, 다수 점유와 하락 추세를 함께 반영한 보수적 입찰가가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 승계는 없지만 점유 확인은 필수

말소기준권리는 2020.07.06. 온천새마을금고가 설정한 채권최고액 320,000,000원의 근저당권입니다. 이후 설정된 수협은행 근저당권, 무동1차지역주택조합 근저당권, 손미희·정연란 근저당권, 강문수 가압류, 경매개시결정과 해운대구 압류는 매각으로 소멸합니다. 최초 근저당권은 2024.08.27. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 2024.10.04. 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정돼 있으므로, 입찰 전 현재 채권자와 배당권자 표시는 최신 등기와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

점유·전입 현황 (확인 대상 9명)

② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장도 하락 중

럭키골든스위트 비교면적 74.44~74.54㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 450,117,500원이지만 2021~2023년의 500,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 4건의 평균 354,750,000원, 최신 거래 365,000,000원, 최근 거래 추세 -28.7%를 우선해야 합니다.

현재 실질취득액 241,080,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%이며, 최근 실거래 최저 325,000,000원과 최신 거래 365,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 단순한 감정가 할인뿐 아니라 최근 실거래 대비 가격 차이도 존재합니다. 다만 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 28.7% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 450,117,500원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,080,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 236,904,880원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게는 잔여금이 없습니다. 채권 미배당은 매각으로 소멸하는 후순위 담보권의 문제이며 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 해당 호는 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 건물은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 주상복합건물입니다.
• 입지. 해운대구 중동에 위치하며 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다. 북서측 광대로와 서측·남서측 진입로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 물적 상태. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 23층 건물로 위생·급배수·도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖췄습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 규모·거래. 2019.12.06. 준공, 100세대이며 비교면적 실거래는 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 4건으로 평균 354,750,000원입니다.
• 환금성. 최신 거래가 2026.06. 365,000,000원으로 거래 자체는 확인되지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 28.7% 낮아 가격 하락 흐름을 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 9명 실거주 확인. 전입자별 실제 거주 여부, 점유 부분, 계약 상대방과 중복 전입 관계를 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 승계액은 0원이지만 배당요구와 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서와 확정일자 자료를 대조하세요.
• 배당요구자 확인. 양갑순·박영훈·한순호는 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당표와 매각물건명세서에서 최종 지위를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있습니다. 현재 배당권자와 채권 신고 내용을 최신 원본으로 확인하세요.
• 하락장 보정. 전체 평균 450,117,500원보다 최근 12개월 평균 354,750,000원과 최신 거래 365,000,000원을 중심으로 응찰가를 정하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 168,756,000원, 4회 유찰 시 118,129,199원입니다. 다만 가격이 내려가도 명도 난도와 점유자 수는 줄어들지 않습니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 해운대구 압류 관련 금액을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 명도는 단순하지 않다”

현재 회차의 핵심은 명확합니다. 말소기준일 이후 전입한 점유자들뿐이어서 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저가와 같은 241,080,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 354,750,000원의 68.0%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -28.7%이고 점유·전입자가 9명에 달해, 과거 500,000,000원대 거래를 기준으로 성급하게 수익을 계산하는 것은 위험합니다.

가격은 관심 구간, 권리는 인수 0원, 실행 리스크는 다수 점유자의 명도. 입찰 판단은 현재 점유 관계와 실제 내부 상태를 확인한 뒤, 최근 12개월 시세를 기준으로 명도비용과 하락장 여유분을 차감해 결정하는 것이 적절합니다.