부산지방법원 2024타경100447. 부산 해운대구 중동 럭키골든스위트 10층 1004호, 전용 74.4445㎡ 아파트입니다. 감정가 492,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 241,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 330,000,000원입니다. 이후 설정된 수협은행 근저당, 하성옥 근저당, 강문수 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
전입 신고된 9명도 모두 말소기준일인 2020.07.06.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 현재 확인된 순위만 놓고 보면 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 양갑순·이도준·유현철 3명은 점유 부분을 ‘전부’로 신고했습니다. 동일 호수에 복수의 전부 점유 신고가 겹친 만큼 실제 계약관계, 전입만 남아 있는지 여부, 현재 점유자를 현장에서 반드시 가려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.4445㎡ · 지하 5층, 지상 23층 중 10층 |
| 소유자 / 채무자 | 럭키개발주식회사 / 럭키에스피주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 241,080,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 정보 | 럭키골든스위트 · 100세대 · 2019.12.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
등기상 소유권은 2019.12.12. 교보자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2020.07.06. 신탁등기가 말소되며 럭키개발주식회사로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2024.08.27. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 2024.10.04. 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 모두 동일한 선순위 근저당권을 기초로 한 채권관계이며 매수인이 별도로 인수할 권리는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다
실제 임차인·점유 신고자는 9명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.07.06. 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 양갑순·한순호·박영훈 3명입니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 · 미상 | 2024.01.30 | 대항력 없음 | 미상 | 미확인 | 0원 |
| 양갑순 · 전부 | 2020.09.04 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.02.08 접수 | 0원 |
| 이도준 · 전부 | 2023.12.27 | 대항력 없음 | 미상 | 미확인 | 0원 |
| 이승환 · 미상 | 2024.01.17 | 대항력 없음 | 미상 | 미확인 | 0원 |
| 한순호 · 미상 | 2024.01.03 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.04.03 접수 | 0원 |
| 김현주 · 미상 | 2023.12.22 | 대항력 없음 | 미상 | 미확인 | 0원 |
| 박영훈 · 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.03.26 접수 | 0원 |
| 김성수 · 미상 | 2022.07.18 | 대항력 없음 | 미상 | 미확인 | 0원 |
| 유현철 · 전부 | 2023.07.14 | 대항력 없음 | 미상 | 미확인 | 0원 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 28.7% 하락했다
같은 단지 전용 74.44㎡·74.54㎡ 실거래 12건입니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균은 450,117,500원이지만, 2021년과 2022년의 500,000,000원대 거래가 다수 포함돼 현재 가격 판단에는 부풀림이 생길 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 4건의 평균 354,750,000원과 가장 최신인 2026.06. 거래 365,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 2023.01 | 74.54㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2022.01 | 74.54㎡ | 10 | 502,890,000원 |
| 2022.01 | 74.44㎡ | 14 | 527,730,000원 |
| 2022.01 | 74.54㎡ | 12 | 508,840,000원 |
| 2021.12 | 74.44㎡ | 10 | 515,800,000원 |
| 2021.12 | 74.44㎡ | 17 | 354,880,000원 |
| 2021.12 | 74.54㎡ | 23 | 550,500,000원 |
| 2021.11 | 74.44㎡ | 11 | 521,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 354,750,000원 |
매수인 실질취득액은 최저가 241,080,000원에 인수액 0원을 더한 241,080,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 68.0%로, 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 최신 거래 365,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 최근 가격은 과거 거래보다 28.7% 하락했습니다. 감정가 492,000,000원이나 전체 12건 평균 450,117,500원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,175,120원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 330,000,000원 | 236,904,880원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 무동1차지역주택조합 | 4,258,690,297원 | 0원 |
| 4. 가압류 변경 | 2,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 하성옥 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 11,061,359,997원 중 예상배당은 236,904,880원이며, 미배당액은 10,824,455,117원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 성립 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호수는 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 건물은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 주상복합 형태입니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며 주위에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 숙박시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로에 접하고 서측과 남서측으로 폭 약 4~8미터의 진입로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·가축사육제한구역입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 도시가스 난방, 승강기와 화재탐지·경보설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 100세대 규모의 주상복합 아파트로 최근 12개월 거래는 4건입니다. 거래는 확인되지만 가격 추세가 -28.7%인 만큼 매도 시점의 시장가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 9명의 전입·점유 신고 중 실제 거주자가 누구인지 현장 방문, 관리사무소, 전입세대 열람으로 확인하세요.
- 전부 점유 3명 확인. 양갑순·이도준·유현철의 계약관계와 현재 점유 여부를 각각 대조하세요.
- 배당요구 서류 확인. 양갑순·한순호·박영훈의 배당요구 내용과 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의와 집행비용이 발생할 수 있습니다.
- 시세 기준 교정. 전체 평균 450,117,500원이 아니라 최근 12개월 평균 354,750,000원과 최신 거래 365,000,000원을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 28.7% 낮은 흐름이므로 낙찰 후 추가 하락 가능성을 수익 계산에 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부 매력, 명도는 확인 필수”
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득액 241,080,000원은 최근 12개월 평균 354,750,000원의 68.0%여서 가격 차이도 존재합니다. 권리와 가격만 보면 검토할 이유가 충분합니다.
그러나 전입 신고자가 9명이고, 동일 호수의 전부 점유 신고가 3명이나 겹칩니다. 대항력 없는 전입자라는 이유만으로 명도가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 최근 실거래 추세 역시 과거보다 28.7% 하락했습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 최근 시세보다 낮지만, 실제 점유관계와 하락장을 확인한 뒤에만 입찰할 수 있는 B등급 물건입니다.