* 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기의 권리 내용과 경제적 영향은 금액에 반영되지 않았습니다.
수원지방법원 2024타경77220. 채울프라자 9층 901호와 902호를 일괄매각하는 근린시설입니다. 감정 당시 두 호실은 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있었습니다. 현재 소유자 겸 채무자는 에스아이유니온주식회사이며, 2021.09.30. 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 1,188,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 화성시·국·안양시의 압류 5건과 임의경매개시결정이 등기됐고, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 단순히 “인수 0원”으로 끝내서는 안 됩니다. 임차보증금의 금전적 인수는 없지만, 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 인수권리로 표시돼 있습니다. 원문에서 별도등기의 권리자·내용·존속 범위를 확인하기 전까지는 권리상 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 19-26, 9층 901호 (새솔동, 채울프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 901호와 902호 일괄매각 · 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 제9층 제901호 외 1개호 |
| 소유자 / 채무자 | 에스아이유니온주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,468,000,000원 / 352,466,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,044,244,186원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 인수하지 않지만 별도등기가 남는다
말소기준은 2021.09.30. 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 화성시 압류 2건, 국세 압류 2건, 안양시 압류 1건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 1,044,244,186원으로 근저당 채권최고액 1,188,000,000원보다 작습니다.
임차인·점유 분석
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황한나 9층 901~902호 104.6000㎡ | 2024.04.12 | 60,000,000원 5,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 보증금 인수 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 황한나 1명입니다. 전입일 2024.04.12.은 말소기준일 2021.09.30.보다 늦어 대항력이 없으므로, 매수인이 보증금 60,000,000원을 승계하지 않습니다. 다만 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도와 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
② 가격 판단 — 76% 할인처럼 보여도 시세 검증은 끝나지 않았다
감정가 1,468,000,000원이 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 352,466,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 근린시설 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 352,466,000원 | 24.01% | 346,731,476원 | 841,268,524원 |
| 5회 유찰 시 | 246,726,199원 | 16.81% | 242,472,032원 | 945,527,968원 |
| 6회 유찰 시 | 172,708,339원 | 11.76% | 169,490,422원 | 1,018,509,578원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 매각대금은 낮아지지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아니므로 금액상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 대지권 별도등기의 경제적 영향은 위 금액에 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,734,524원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,188,000,000원 | 346,731,476원 |
| 근저당 미배당 | - | 841,268,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 차감 후 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인의 금액상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사 당시 901호와 902호는 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용되고 있었습니다. 일괄매각 대상이므로 현황과 건축물·집합건물 표시의 일치 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 새솔동행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 15m 도로가 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역·특수지역·성장관리권역이며, 중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 9층 근린시설이고 두 호실을 하나로 이용하는 일괄매각 물건입니다. 네 차례 유찰된 만큼 실제 사용수요와 재매각 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문. 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기의 권리자·등기목적·존속 여부와 매수인 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 901·902호 일괄매각. 두 호실이 벽체 구분 없이 이용되고 있으므로 현황 경계, 출입구, 설비와 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 황한나는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않지만 실제 점유자이므로, 인도명령과 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 차임·임대관계. 보증금 60,000,000원과 차임 5,000,000원의 계약 내용, 연체 여부, 점유 범위를 원본 계약서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해 배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 새솔동 근린시설의 매매사례·임대료·공실·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 별도등기 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “큰 할인율보다 별도등기 원문이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,468,000,000원에서 최저가 352,466,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 임차인 황한나도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다.
그러나 임차보증금 인수 0원과 권리위험 0은 같은 뜻이 아닙니다. 매각물건명세서가 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기를 인수권리로 명시하고 있고, 두 호실은 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 실거래 자료도 없어 최저가가 시장가보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 임차인 권리는 통과, 별도등기와 가격은 보류. 별도등기의 실체를 해소하고 근린시설의 실제 수익가치를 확인한 뒤에야 24.01%라는 할인율의 의미가 생깁니다.
