최저가는 감정가의 49%, 그러나 점유자 20명·시세 공백 — 문현동 러브리티 203호

부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설인 오피스텔을 실제로는 주거용으로 사용한다고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 러브리티를 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 평가했습니다.

말소기준권리는 2020년 7월 29일 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 현황조사에 이름을 올린 20명의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 임차보증금이나 등기상 금전권리는 0원입니다.

그러나 이 물건은 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로만 볼 수 없습니다. 20명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유부분도 이혜연의 ‘전부’ 기재를 제외하면 미상입니다. 배당요구를 한 사람도 9명에 달합니다. 법률상 대항력 인수는 없더라도 실제 점유관계 확인과 명도 난도는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요

2020년 7월 29일 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 최초 2,640,000,000원으로 설정됐고, 2023년 3월 9일 2,390,000,000원으로 변경된 뒤 2025년 12월 22일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권과 그 뒤에 들어온 비엔케이캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유자 현황 — 실제 등재 20명, 보증기관 승계 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없으며, 현황조사 등에 등재된 실제 임차인·점유자는 20명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.07.29. 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

② 시세 비교 — 49% 할인은 ‘시세 할인’으로 확인되지 않았다

감정가는 169,000,000원이고 현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 대상면적 23.86㎡와 일치하는 실거래 매칭이 확인되지 않았고, 최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

러브리티는 2020.07.20. 준공된 12세대 규모 건물입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 2회 유찰돼 같은 평균 유찰 횟수에 도달했습니다. 이는 가격이 낮아 보인다는 사실과 실제 환금성이 좋다는 판단이 서로 다를 수 있음을 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 비엔케이캐피탈과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 2,025,391,813원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나, 매각물건명세서에는 업무시설인 오피스텔을 실제로 주거용으로 사용한다고 기재돼 있습니다. 감정평가상 러브리티는 다세대주택 및 주거용 오피스텔입니다.
• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로, 주위에는 중소규모 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 주위에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 6~7미터 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형입니다. 준주거지역이고 공시지가는 3,028,000원/㎡, 토지면적은 223.4㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 건물이고 일치하는 실거래 매칭이 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이므로 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 현황조사에 등재된 20명의 실제 거주 여부, 호실 사용관계 및 퇴거 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 이혜연의 전부 점유 기재. 전입일은 말소기준 이후지만 점유부분이 ‘전부’로 기재돼 있습니다. 열쇠 인도와 명도 협의 상대를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 대조. 대항력은 없더라도 보증금과 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서 원문과 배당요구 서류를 통해 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각으로 어떻게 처리되는지, 임대의무와 관련된 제한이 남는지 원문을 대조하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 사용은 주거용으로 기재돼 있습니다. 전입·사업자등록·대출·취득세 및 향후 매도 조건을 용도별로 확인하세요.
• 시세 원문 확보. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 문현동의 동일 용도·유사 면적 실거래와 임대료를 별도로 대조하세요.
• 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 기계식주차 이용 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”

등기상 금전권리만 보면 구조는 명확합니다. 2020.07.29. 근저당이 말소기준이고, 20명의 전입은 전부 그 이후이므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사상 임차인·점유자가 20명이고, 보증금·확정일자·점유부분 대부분이 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 공부상 용도, 실제 주거 사용의 차이도 추가 검토 대상입니다.

가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없어 시세보다 낮다고 입증되지 않았습니다. 권리상 인수는 0원, 점유와 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유관계와 용도, 그리고 별도로 확보한 시세 근거입니다.