인수 0원이지만, ‘20명 점유’와 시세 공백을 먼저 봐야 한다 — 부산 러브리티 301호

부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 3층 301호로, 사건 분류는 근린시설이지만 매각물건명세서에는 업무시설인 오피스텔이며 실제 용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 말소기준권리는 2020.07.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류와 황현종의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.

등기 순서만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 실제 임차인 20명의 전입일도 모두 말소기준일인 2020.07.29보다 늦어 대항력 인수형에 해당하지 않습니다. 다만 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구를 접수했습니다. 이들의 보증금은 매수인에게 승계되지는 않더라도 소액임차인 최우선변제 여부와 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 공동담보를 봐야 한다

말소기준 근저당권은 최초 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정됐고 공동담보목록 제2020-242호가 기재되어 있습니다. 2023.03.09 채권최고액은 2,390,000,000원으로 변경됐으며, 2025.12.22 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리의 순위 기준일 자체는 최초 설정일인 2020.07.29로 유지됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 선순위 대항력은 없다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 20명 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사됐습니다. 전입일은 전부 말소기준일 이후이므로 대항력 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 우선변제 여부는 황현종을 제외하면 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 판단을 보류해야 합니다.

황현종은 2023.08.01 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 20,000,000원으로 2024.08.07 주택임차권등기를 했지만, 말소기준권리보다 후순위입니다. 해당 임차권등기는 2025.03.24 해제를 원인으로 말소됐습니다. 나머지 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 대상인지 판단할 수 없으므로 예상배당표가 실제와 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원의 49%입니다. 권리상 인수액이 없어 실질취득 기준도 83,300,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가와 최저가가 실제 매매시장보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다.

러브리티 관련 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2회, 낙찰률 0%로 나타납니다. 이 물건 역시 2회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 소규모 복합용도 건물의 거래 가능성과 임대수익, 실제 점유 상태를 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

채권 총액 2,682,817,720원 중 81,400,600원이 배당되고, 미배당액은 2,601,417,120원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 10층 건물로 승강기, 화재탐지·경보, 기계식 주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 러브리티는 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물이며, 본건은 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 주거용입니다.
• 도로·토지. 평탄한 장방형 토지로 서측 약 6~7미터 포장도로에 접하며, 토지면적은 223.4㎡, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역이며 일반도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 성신유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교가 어렵고 경매 통계상 평균 2회 유찰·낙찰률 0%로 나타나므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 매수수요 검증이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 실제 임차인 20명의 현재 거주 여부, 호실 중복신고 여부와 점유부분을 현황조사·전입세대열람·현장 방문으로 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 황현종 외 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27 등기의 말소 여부와 경매 후 임대의무 승계 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-242호와 연결돼 있습니다. 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황을 함께 살펴야 합니다.
• 가격 상한 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 인근 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 조건과 공실 가능성을 조사해야 합니다.
• 명도비용 반영. 권리상 인수액은 0원이지만 다수 점유자와의 인도 협의, 이사 일정, 인도명령 집행 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 기계식 주차·관리비. 기계식 주차 이용 가능 여부와 공용부분 관리비 체납액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 모든 임차인의 전입일이 그 이후여서, 대항력 보증금 인수는 0원입니다. 권리상 실질취득액도 현재 최저가인 83,300,000원으로 계산됩니다.

하지만 실제 임차인 20명, 미상 보증금 다수, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당, 실거래 비교 공백이 동시에 존재합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 확인할 수 없고, 다수 점유자 때문에 명도 또한 단순하지 않습니다. 권리 인수는 낮지만 조사 부담은 높은 물건. 응찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 임차인별 보증금 확인과 실제 환금성 검증입니다.