인수는 0원이지만, 점유자 20명과 시세 공백이 핵심 — 부산 러브리티 303호

부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 3층 303호로, 경매상 용도는 근린시설이며 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 주거용으로 이용되는 물건입니다. 감정가는 1억7,000만원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 8,330만원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 다수 점유자의 실제 점유관계와 명도 난도입니다.

말소기준권리는 2020년 7월 29일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 조사된 20명의 전입일은 가장 빠른 경우도 2020년 9월 16일로, 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 한 대항력은 없으며, 근저당권과 가압류가 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원

말소기준 근저당권의 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이었고, 2023년 3월 9일 2,390,000,000원으로 변경됐습니다. 2025년 12월 22일에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시결정과 비엔케이캐피탈의 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 점유자·임차인 조사 — 20명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사에서 확인된 점유자는 20명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020년 7월 29일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인된 사람은 9명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원보다 86,700,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 83,300,000원입니다.

그러나 대상 면적 23.86㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않아, 실질취득액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 계산할 수 없습니다. 특히 러브리티는 12세대 규모이며 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

당해세와 임차인의 최우선변제금은 반영되지 않았습니다. 배당순위와 금액이 조정되더라도 말소기준 이후의 근저당·가압류 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 주변에 시내버스 정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 10층 건물로 승강기, 화재탐지·경보, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 6~7미터 포장도로와 접한 평탄한 가로장방형 토지이며, 전체 토지면적은 223.4㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 일반도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,028,000원이며 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타입니다.
• 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020년 준공된 12세대 규모의 소형 주거용 오피스텔로 직접 비교할 실거래가가 없어 가격 발견이 쉽지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실점유자 특정. 조사된 20명 가운데 실제로 303호를 점유하는 사람과 점유부분을 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·계약기간이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 제출된 배당요구 관련 문건을 대조하세요.
• 배당요구자 확인. 황현종·최경훈·조태양·윤성욱·손은화·김신·백인규·정나연·유주형의 배당요구 내용과 임대차 근거를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 해당 등기의 매각 후 처리와 말소촉탁 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 채권자 변동. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 최신 등기사항과 경매기록을 대조하세요.
• 시세 재검증. 감정가 대비 할인율 대신 인근의 유사 면적·유사 준공연도 주거용 오피스텔 거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 이용상태 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용의 차이가 금융·세금·사용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 명도와 가격은 미확정”

이 사건은 말소기준일보다 앞선 전입자가 없어 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 83,300,000원입니다. 권리관계만 보면 선순위 근저당의 거액 미배당에 겁먹을 필요는 없습니다.

그러나 점유자 20명 중 9명이 배당요구를 했고, 보증금과 확정일자, 구체적인 점유부분이 대부분 확인되지 않았습니다. 직접 비교 가능한 실거래가도 없어 감정가의 49%라는 수치가 시장가격 대비 할인인지 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 합격, 명도와 가격은 보류입니다. 실점유자 특정과 주변 시세 검증이 끝나기 전에는 낮아 보이는 최저가만으로 응찰할 물건이 아닙니다.