최저가 49%보다 먼저 볼 것은 ‘21명 점유’ — 문현동 러브리티 401호

부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이며 매각물건명세서에는 업무시설인 오피스텔이지만 실제 주거용으로 이용된다고 기재돼 있습니다. 말소기준은 2020.07.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 현황조사에 나타난 21명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 2024.05.07. 등기된 서현주의 임차권도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 따라서 예상 낙찰가 83,300,000원에서 매수인 실질취득액은 83,300,000원으로 계산됩니다.

권리의 결론은 비교적 명확하지만 현장 난도는 다릅니다. 전입자 21명 중 확인된 보증금은 서현주의 20,000,000원뿐이고 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유자, 퇴거 여부, 계약관계가 정리되지 않으면 인도 과정에 시간과 비용이 들 수 있습니다. 인수액 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준 근저당권은 2020.07.29. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원입니다. 2023.03.09. 채권최고액이 2,390,000,000원으로 변경됐고, 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 예상배당표는 채권액 2,640,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 입찰 전 최신 채권계산서와 등기 변경사항을 대조해야 합니다.

경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류, 서현주의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 서현주의 보증금은 20,000,000원이지만 전입·확정일자가 2023.06.15.로 말소기준보다 늦어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 2021.04.27. 민간임대주택 등기 이력은 금전 인수액과 별도로 관할 행정기관의 등록 상태와 말소 여부를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 신고 21명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차·점유 신고는 21명입니다. 전입일은 2020.09.16.~2023.12.12.로 모두 말소기준일 2020.07.29. 이후입니다. 따라서 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않은 20명과 배당요구를 한 10명의 계약관계는 매각물건명세서·임대차계약서·현장 점유를 함께 대조해야 합니다.

③ 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 170,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 83,300,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 83,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 러브리티는 2020.07.20. 사용승인된 12세대 규모이고 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않고 면적 매칭도 성립하지 않으므로, 83,300,000원이 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 공부상 업무시설인 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 구조는 일반 공동주택보다 대출·세금·임대수요와 매도 환금성을 별도로 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 곧바로 환산하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에 배당되며, 채권자 총 미배당액은 2,601,417,120원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물로 승강기, 기계식주차, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 223.4㎡, 평지의 가로장방형이며 서측 약 6~7m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 업무시설인 오피스텔을 실제 주거용으로 이용하고 있습니다.
• 환금성. 2020.07.20. 준공된 12세대 규모로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있어 개별 매물 시세 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 특정. 전입 신고 21명 중 실제 거주자와 이미 퇴거한 사람을 구분하고, 401호의 현재 열쇠·점유 상태를 직접 확인하세요.
• 계약서 대조. 보증금 미확인 20명과 배당요구자 10명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유범위를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 최우선변제 확인. 대항력은 없더라도 소액임차인 최우선변제가 배당에 반영될 수 있으므로 배당요구 종기와 각 임차인의 요건을 확인하세요.
• 임차권등기. 서현주의 보증금 20,000,000원은 매수인 승계 대상은 아니지만, 임차권등기 말소와 실제 퇴거 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2021.04.27. 민간임대주택 등록 이력의 현재 상태와 관할청 등록말소 여부를 확인하세요.
• 용도·금융·세금. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용의 차이가 담보대출, 취득세, 부가가치세, 임대수익에 미치는 영향을 검토하세요.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차 이용 가능 여부와 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2020-242호와 연결돼 있으므로 공동담보 물건의 배당 진행과 최신 채권계산서를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 문현동 주거용 오피스텔의 최근 매매·임대 사례로 응찰가를 검증하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 금전 인수 구조는 명확합니다. 말소기준 이후 전입자 21명과 임차권등기 보증금 20,000,000원은 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 83,300,000원 기준 매수인의 실질취득액도 83,300,000원입니다. 그러나 21명의 전입기록, 20명의 미확인 보증금, 실제 주거용으로 사용되는 업무시설, 민간임대주택 등기 이력은 명도와 환금성 검토를 무겁게 만듭니다.

또한 감정가 대비 49%라는 수치가 실제 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 비교할 최근 실거래가 뚜렷하지 않고 단지 경매 표본도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리 인수는 합격이지만, 점유와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 입찰 여부는 21명의 현재 점유관계와 주변 주거용 오피스텔 시세를 확인한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.