수원지방법원 2024타경77459. 용인시 기흥구 농서동의 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 근린생활시설을 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 사건상 용도 표시는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 엘107호와 엘108호는 ‘봉삼겹’이라는 상호의 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
현재 소유자는 박준환으로, 2022년 12월 28일 소유권을 취득했습니다. 등기상 당시 거래가액은 950,787,000원입니다. 같은 날 후포수산업협동조합 명의로 채권최고액 1,416,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정, 가압류가 이어졌습니다.
2025년 5월 21일에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 최초 근저당권자와 현재 등기상 근저당권자를 구분해 보아야 합니다. 매각에 따른 근저당권 소멸 판단과 별개로, 실제 배당금의 귀속은 권리이전 관계를 반영해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘107호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 표시: 대지 · 등기 대상: 집합건물 · 실제 이용: 1층 근린생활시설(봉삼겹) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 근린생활시설 |
| 점유 범위 | 엘107호~엘108호, 106.6000㎡ · 동일 상호 점유자가 벽체 구분 없이 일체 사용 |
| 소유자 | 박준환 (2022.12.28 소유권이전, 등기 거래가액 950,787,000원) |
| 감정가 | 1,916,000,000원 |
| 최저매각가 | 657,188,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 청구금액 | 1,209,797,557원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28 후포수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 1,416,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 엘107호와 엘108호의 일체 사용 상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 권리는 소멸
핵심은 2022년 12월 28일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 후포수산업협동조합이 설정한 채권최고액 1,416,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 이후 발생한 국세·지방세 압류와 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 아시아신탁주식회사와 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 2022년 12월 28일 신탁재산의 귀속을 거쳐 박준환에게 소유권이 이전됐으며, 신탁 자체를 현재 매수인이 승계하는 구조로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김도윤 1명입니다. 엘107호와 엘108호를 함께 점유하는 형태로 조사됐습니다. 신고일은 2023년 10월 12일로, 말소기준 근저당 설정일인 2022년 12월 28일보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 / 월세 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 1층 107~108호 106.6000㎡ |
50,000,000원 4,800,000원/월 |
2023.10.12 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력은 말소기준권리와 신고일의 선후관계에 따른 판정입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 1,916,000,000원, 현재 최저매각가는 657,188,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 상당한 하락 폭이지만, 여기서 구분해야 할 것이 있습니다.
감정가와 시장에서 실제로 거래되는 가격은 같은 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하는 지역의 1층 상가입니다. 근린생활시설은 개별 점포의 위치, 접근성, 점유 현황, 임대수익 및 매수 수요에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.
현재 확인할 수 있는 950,787,000원은 2022년 12월 28일 등기상 매매가액입니다. 이는 과거 취득가격이지 현재의 실거래 시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 최근 12개월 거래 흐름이 확인되지 않은 상태에서는, 최저가 657,188,000원이 현재 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 657,188,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 차감한 대부분의 금액이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액은 1,416,000,000원으로, 최저매각가를 크게 웃돕니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,971,880원 |
| 1. 근저당권 · 후포수산업협동조합 현재 권리이전: 수협엔피엘대부 |
1,416,000,000원 | 648,216,120원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 41,291,201원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,457,291,201원 | 657,188,000원 |
근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당 수령권자와 채권액은 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
전체 채권액 1,457,291,201원 가운데 예상 배당액은 648,216,120원이며, 총 미배당액은 809,075,081원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 배당받지 못하는 채권자 측의 잔존 채권을 의미하며, 매수인이 809,075,081원을 떠안는다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 매각가와 미배당의 변화
현재 최저매각가에서 추가 유찰이 발생하는 경우를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 확인된 권리관계상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) 감정가 34.3% |
657,188,000원 | 648,216,120원 | 809,075,081원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
460,031,600원 | 453,031,284원 | 1,004,259,917원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
322,022,120원 | 316,713,810원 | 1,140,577,391원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 엘107호와 엘108호 모두 근린생활시설 ‘봉삼겹’으로 사용되고 있습니다. 두 호실이 벽체 구분 없이 하나의 영업장으로 운영된다는 점이 특징입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 대상 근린생활시설은 1층에 있습니다. 강화유리 창호, 공용위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 남측·동측·북측은 약 15m 내외의 포장도로에 접하며, 서측은 완충녹지를 사이에 두고 약 35m 도로에 접합니다.
- 토지. 농서동 455, 455-1, 455-2의 3필지 일단 사다리형 토지이며, 토지면적은 5,785.4㎡입니다. 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등의 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 공시지가로, 개별 상가의 실제 거래가격이나 일괄매각 대상 전체의 시장가치를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수익과 실제 상가 수요의 영향을 크게 받습니다. 3회 유찰된 이력이 있어 매각가격뿐 아니라 향후 재매각 가능성도 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각 조건과 엘107호·엘108호의 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 임차인의 점유면적 106.6000㎡를 엘107호 단독 면적으로 오인하지 않아야 합니다.
- 공동담보. 근저당권의 공동담보에는 엘108호와 엘131호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 일괄매각 범위는 구분해서 확인해야 하며, 특히 엘131호가 이번 매각 대상에 포함되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전. 최초 근저당권자는 후포수산업협동조합이지만 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권승계와 배당 수령권자, 실제 채권잔액을 대조해야 합니다.
- 임차인의 대항력. 김도윤의 신고일은 2023.10.12로 말소기준보다 늦습니다. 대항력이 없다는 판정의 근거인 점유와 신고 관계를 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 임차인의 배당. 보증금 50,000,000원과 월세 4,800,000원의 임대차가 확인됩니다. 확정일자, 배당요구, 사업자등록 및 상가임대차 관련 최우선변제 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 명도와 시설물. 두 호실이 벽체 없이 영업장으로 사용되고 있습니다. 집기·시설물의 소유권, 원상복구, 인도 범위, 점유자와의 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건에 대해 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다. 단순 예상배당표는 실제 배당순서와 다를 수 있습니다.
- 시세와 수익성. 감정가의 34.3%라는 가격만으로 입찰하지 말고, 같은 건물의 1층 근린생활시설 거래사례와 인근 상가 임대료 및 공실 가능성을 기준으로 적정 가격을 산정해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가구역 해당 여부에 따른 실제 입찰·취득 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 조사. 체납 관리비, 공용부분 부담, 건물 관리상태, 영업장의 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 2026.11.02 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 법원의 특별매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 매수가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 12월 28일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 김도윤의 신고일도 말소기준보다 늦어, 확인된 판정상 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 투자물건으로 판단하기는 어렵습니다. 3회 유찰된 1층 근린생활시설이고, 엘107호와 엘108호가 하나의 상가로 사용 중입니다. 일괄매각 범위, 공동담보, 임차인 명도, 국세·지방세의 배당 영향이 모두 검토 대상입니다.
가장 중요한 판단은 가격입니다. 최저가 657,188,000원은 감정가의 34.3%이지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 과거 등기 거래가액 950,787,000원만으로 현재의 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.
최종 판단은 보수적 검토 대상입니다. 확인된 권리의 금전 인수 부담은 제한적이지만, 상가 특유의 환금성과 점유·명도 문제, 세금 배당 및 매각 범위의 불확실성이 남아 있습니다. 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 거래가치와 취득 후 활용 가능성이 입찰 여부를 결정해야 합니다.
