수원지방법원 2024타경77459. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘107호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 엘107호와 엘108호는 모두 근린생활시설 “봉삼겹”으로 이용 중입니다. 소유자 박준환은 2022.12.28. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 950,787,000원입니다. 같은 날 후포수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,416,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 기흥세무서장·화성시·동화성세무서장·양산세무서장 관련 압류와 제이비우리캐피탈 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 말소기준권리 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.05.21. 확정채권양도로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘107호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 “봉삼겹” 이용 |
| 소유자 | 박준환 (2022.12.28. 소유권이전 · 거래가액 950,787,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,916,000,000원 / 657,188,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,209,797,557원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 엘107호와 엘108호는 동일한 상호의 점유자가 벽체 구분 없이 일체로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.28. 후포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,416,000,000원이고, 이후 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 그대로 유지되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 107~108호 106.6000㎡ | 2023.10.12 | 50,000,000원 | 4,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김도윤의 전입일은 2023.10.12.로 말소기준권리인 2022.12.28. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다
감정가는 1,916,000,000원, 현재 최저매각가는 657,188,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 460,031,600원, 5회 유찰 시 322,022,120원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 현재 이용상태가 근린생활시설이고 엘107호·엘108호가 일체로 사용되는 점까지 감안하면, 응찰 전 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 657,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,971,880원 |
| 2. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 1,416,000,000원 | 648,216,120원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 41,291,201원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 1,457,291,201원, 채권자 예상배당은 648,216,120원, 미배당은 809,075,081원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장이 혼재합니다.
- 현재 이용. 엘107호와 엘108호 모두 근린생활시설 “봉삼겹”으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층으로, 외벽 금속판넬붙임, 내벽 몰탈위 페인팅 및 인테리어마감, 강화유리 창호입니다.
- 설비. 공용위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,785.4㎡, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접하고, 서측은 완충녹지를 사이에 두고 폭 약 35m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설 매매가와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 “일괄매각” 대상과 엘107호·엘108호의 구체적인 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 107~108호 일체 사용. 현재 벽체 구분 없이 영업 중이므로 낙찰 후 공간 분리·인도 과정과 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김도윤은 대항력이 없지만 실제 영업점유자이므로 인도명령·명도 일정과 영업시설 정리 문제는 별도로 고려해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순위와 금액을 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2025.05.21. 근저당권자가 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각대상과 점유현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.28. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김도윤은 2023.10.12. 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸해 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 1,916,000,000원에서 657,188,000원까지 내려왔어도 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 게다가 실제 현장은 엘107호와 엘108호를 동일 영업자가 벽체 없이 함께 사용하고 있습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격과 점유범위는 현장·시세 확인 전까지 보류. 이 사건은 “감정가의 34.3%”라는 숫자보다 실제 상가 가치와 일괄매각 범위를 확인하는 것이 먼저입니다.
