최저가 49%만 보면 안 된다 — 20명 점유와 용도 확인이 먼저인 러브리티 702호

부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)이지만 실제 용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물은 다세대주택과 주거용 오피스텔로 구성된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트조 건물입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 7월 29일 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 조사된 20명의 전입일은 모두 이보다 늦은 2020년 9월 16일 이후이므로, 현 자료상 낙찰자에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 임차인은 없습니다. 다만 인원이 많고 점유부분 대부분이 미상이며, 보증금·확정일자도 확인되지 않아 배당관계와 실제 인도 범위 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

말소기준은 2020.07.29. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 비엔케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2023.03.09. 채권최고액이 2,390,000,000원으로 변경됐고, 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 20명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 대상이 없으며, 조사된 실제 점유·임차인은 20명입니다. 이 가운데 9명이 배당요구를 했습니다. 모든 전입일은 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 전원의 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제와 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 실질취득 115,640,000원

현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 추정액도 115,640,000원입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸거나 수익성이 높다고 판단할 수 없습니다. 특히 업무시설 등재와 주거용 실제 이용이 다르고, 다세대주택·오피스텔 복합 건물이며 다수 점유자가 조사돼 있어 일반 주거상품과 동일한 가격 잣대를 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)

총 채권액 2,682,817,720원 중 채권자 배당은 113,221,040원, 총 미배당은 2,569,596,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 러브리티는 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택과 업무시설인 주거용 오피스텔로 구성됩니다. 본건은 업무시설이나 실제 주거용입니다.
• 건물·설비. 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트조로 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 평탄한 장방형 토지이며 서측 약 6~7미터 포장도로에 접합니다. 준주거지역이고 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 성신유치원 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 조사된 20명이 실제로 702호를 어떻게 점유하는지, 전입만 남아 있는 사람은 없는지 확인해야 합니다.
• 계약서·보증금 확인. 보증금과 확정일자가 전원 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 배당과 최우선변제 규모는 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 등기의 매각 후 처리 및 행정상 등록 상태를 확인해야 합니다.
• 용도 일치 여부. 등재 용도는 업무시설이고 실제 이용은 주거용입니다. 전입·임대·금융·매각 시 적용되는 조건을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·이전. 2023.03.09. 채권최고액 변경과 2025.12.22. 근저당권 이전을 배당요구서 및 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래가 확인 없이 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고 동일 용도·면적·이용상태의 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차설비의 이용 가능 여부와 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건의 등기와 전입 순서만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 조사된 점유·임차인이 20명이고 보증금과 확정일자가 모두 미상이며, 업무시설과 실제 주거용 이용이 다르고 민간임대주택등기까지 존재합니다.

현재 최저가 115,640,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 점유관계 정리 가능성, 용도 적합성, 민간임대주택등기의 처리와 실제 시장가 확인입니다. 권리 인수는 낮지만 조사 난도와 환금성 불확실성이 커, 서류와 현장을 모두 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다.