인수는 0원이지만, 실제 임차인 21명 — 부산 러브리티 802호

부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 주거용 오피스텔이고, 매각물건명세서에도 업무시설이지만 실제로는 주거용이라고 기재되어 있습니다. 따라서 아파트가 아니라 주거용 오피스텔로 이용되는 집합건물이라는 전제에서 권리와 환금성을 살펴야 합니다.

등기상 말소기준은 2020년 7월 29일 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차인 21명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없고, 2023년 등기된 이성민의 주택임차권도 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 여러 명의 전입과 배당요구가 얽혀 있어 인수 위험보다 현황 확인과 명도 범위 특정이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020년 7월 29일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 2023년 3월 9일 2,390,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 주택임차권, 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 21명, 인수는 0원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 21명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020년 7월 29일 이후이므로 대항력은 없습니다. 이성민은 보증금 165,000,000원의 주택임차권을 등기하고 배당요구를 했지만, 임대차계약·전입·점유·확정일자가 모두 기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 다만 러브리티의 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않았고, 단지 경매 통계에서도 낙찰금액과 낙찰률이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸거나 수익성이 높다고 평가해서는 안 됩니다.

이 물건은 총 12세대 규모이고 2020년 7월 20일 사용승인된 집합건물입니다. 사건상 용도, 등기상 민간임대주택 표시, 감정상 주거용 오피스텔 이용이 함께 나타나므로, 일반 아파트보다 매수층과 금융·임대 판단이 제한될 수 있습니다. 가격 검토의 기준은 최저가 자체가 아니라 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 매매 및 임대 가능 금액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)

최저가 전액은 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진됩니다. 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기, 화재탐지·경보, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역의 평탄한 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,028,000원/㎡, 토지면적은 223.4㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 성신유치원 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 하자 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이며 비교 실거래와 기존 낙찰 사례가 확인되지 않아 가격 검증과 재매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실점유자 특정. 전입자 21명 가운데 현재 거주자와 퇴거자를 구분하고 802호 내부의 실제 점유 형태를 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 보증금이 확인되지 않은 20명의 계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 법원 기록에서 대조하세요.
• 이성민 임차권. 보증금 165,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.09.06, 임차권등기 2023.10.26이라는 날짜 관계를 원문에서 재확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔, 명세서상 업무시설의 실제 주거용 이용이라는 표현을 건축물대장과 현장에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 매매·임대 수준을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 기계식주차. 사용 가능 차량 규격, 운영 상태와 비용을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리 주체에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 “21명의 현황”이 중요하다

등기 순위만 보면 결론은 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없어 매수인이 떠안을 보증금은 0원이고, 이성민의 165,000,000원 임차권도 매각으로 소멸합니다. 그러나 조사된 실제 임차인이 21명이고, 20명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 이 물건은 권리 인수형이 아니라 점유·명도 확인형입니다.

현재 최저가는 115,640,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없습니다. 근린시설 표기, 주거용 오피스텔 이용, 민간임대주택등기, 소규모 12세대라는 특성이 함께 있으므로 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없지만 현황 확인 부담은 크고, 가격 판단 근거도 부족한 C등급 물건입니다.