수원지방법원 2024타경78148. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 웰스하임 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 126,000,000원의 약 11.8%인 14,823,000원입니다. 숫자만 보면 극단적인 저가처럼 보이지만, 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차권자 이미지의 전입일자는 2022.04.19, 말소기준권리인 예스자산대부 가압류는 2023.03.07입니다. 전입이 앞서므로 보증금 150,000,000원 중 배당으로 갚지 못하는 금액은 매수인 부담으로 남습니다.
이번 사건에서 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 최저가 14,823,000원에 낙찰된다고 가정해도, 배당 후 남는 임차보증금 135,843,814원을 더하면 실질취득은 150,666,814원입니다. 이는 감정가보다 약 24,666,814원 높습니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 총 부담은 보증금 1.5억 안팎에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로117번길 7-4, 4층402호 (웰스하임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 안근현 · 2022.05.06 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 14,823,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 웰스하임 · 7세대 · 2014.06.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 문제
말소기준권리는 2023.03.07 예스자산대부주식회사 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차권자 이미지의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.04.19로 말소기준보다 빠릅니다. 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 및 점유관계
| 구분 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미지 | 주택 전부 / 주거 (임차권등기) | 2022.04.19 / 2022.03.03 | 150,000,000원 | 2024.04.23 | 대항력 있음 | 가능 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2022.04.19 / 2024.07.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금이 명확히 확인되는 임차권자는 이미지 1명입니다. 다만 보증금 미상 점유 표기가 별도로 있어, 이 부분은 대항력 “확정”이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계로 인한 보증금 중복 합산 구조는 표시되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,814원 | 매각가의 4.5% 추정 |
| 1. 임차인 이미지 보증금 | 150,000,000원 | 14,156,186원 | 부족분 135,843,814원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 196,320,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 102,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 10,427,949원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 이미지 | 150,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부도 별도 확인 대상입니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰이 가격 메리트로 연결되지 않는다
| 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 14,823,000원 | 14,156,186원 | 135,843,814원 | 150,666,814원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,376,100원 | 9,789,330원 | 140,210,670원 | 150,586,770원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 7,263,270원 | 6,732,531원 | 143,267,469원 | 150,530,739원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 “둔전제일 초등학교” 남서측 인근입니다. 부근에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 용인 경전철 둔전역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건 다세대주택 중 4층 402호입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 3~4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 281.0㎡, 공시지가 845,600원/㎡, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 웰스하임은 7세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 14,823,000원이 아니라 150,666,814원을 실질취득 기준으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이미지의 보증금 150,000,000원은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 보증금 미상 표기 확인. 기사항전 표기는 보증금 미상으로 나타납니다. 대항력 가능·미상으로 보고 추가 점유관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 가능성 검토. 이미지가 임차권자이자 강제경매 채권자로 표시되므로, 가장임차인 여부나 관계인 여부를 소송기록·배당요구서·임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 불법 증축 등재 표시가 있으므로, 대출·전입·재매각·원상복구 리스크를 확인해야 합니다.
- 공적 압류 확인. 국민건강보험공단, 국, 용인시 압류가 표시됩니다. 당해세 해당 시 배당순위와 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 건축물대장, 배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “1.5억 인수”가 먼저다
이 물건의 최저매각가는 14,823,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차권의 보증금이 150,000,000원이고, 현 회차 배당으로는 14,156,186원만 변제되는 구조입니다. 부족분 135,843,814원을 더하면 실질취득은 150,666,814원입니다. 감정가 126,000,000원보다 높은 금액입니다.
결론은 명확합니다. 권리상 핵심은 임차보증금 미배당 인수이고, 가격상 핵심은 최저가가 아니라 실질취득 1.5억대입니다. 여기에 위반건축물 표시, 보증금 미상 점유 표기, 관계인 가능성, 7세대 규모의 환금성 부담까지 겹칩니다. 이 사건은 저가 낙찰형이 아니라 보증금 인수 리스크 검증형입니다.
