부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 9층 902호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가와 매각물건명세서에는 업무시설이지만 실제 주거용으로 이용되는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2020.07.29. 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 조사된 20명의 전입일은 모두 이보다 늦어 대항력이 없고, 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.
문제는 권리의 선후보다 점유관계의 복잡성입니다. 20명 중 이혜연만 점유부분이 전부로 표시되고 나머지는 점유부분이 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으며, 9명은 배당요구를 접수했습니다. 후순위 전입이라 금전 인수는 없더라도 실제 사용관계와 퇴거 대상, 명도 방식은 현장조사와 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 고동골로4번길 15-16, 9층 902호 (문현동, 러브리티) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(주거용 오피스텔) · 대상면적 41.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물 내 9층 902호 · 2020.07.20. 준공 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,025,391,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준 근저당권의 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 2023.03.09. 채권최고액이 2,390,000,000원으로 변경됐고, 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 경매개시결정과 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 20명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 확인된 실제 점유자는 20명입니다. 모든 전입일이 2020.07.29. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신태준 | 미상 | 2023.10.24. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| WEN XIN AMY | 미상 | 2023.05.26. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박준우 | 미상 | 2021.01.08. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황현종 | 미상 | 2023.08.01. | 미상 / 미상 | 2024.03.08. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최경훈 | 미상 | 2021.02.01. | 미상 / 미상 | 2024.03.15. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조태양 | 미상 | 2020.10.30. | 미상 / 미상 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신수환 | 미상 | 2020.10.19. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이준형 | 미상 | 2020.10.19. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤성욱 | 미상 | 2023.05.23. | 미상 / 미상 | 2024.02.28. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손은화 | 미상 | 2021.02.19. | 미상 / 미상 | 2024.04.18. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박시하 | 미상 | 2020.12.23. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박솔빈 | 미상 | 2021.01.05. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김신 | 미상 | 2020.10.26. | 미상 / 미상 | 2024.03.04. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 백인규 | 미상 | 2022.09.28. | 미상 / 미상 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태림 | 미상 | 2022.10.05. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정나연 | 미상 | 2022.11.30. | 미상 / 미상 | 2024.02.29. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김대인 | 미상 | 2021.01.27. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이서연 | 미상 | 2020.09.16. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이혜연 | 전부 | 2023.12.12. | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유주형 | 미상 | 2023.04.26. | 미상 / 미상 | 2024.03.25. | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 2,682,817,720원 | 2,569,596,680원 |
최저가 115,640,000원 가정 시 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 소진됩니다. 비엔케이캐피탈주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
최저매각가는 감정가 236,000,000원의 49%인 115,640,000원입니다. 그러나 확인된 동일 면적 실거래가가 없어 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 특히 러브리티는 12세대 규모이고, 사건 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재돼 있어 일반 공동주택과 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 | 49% | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 2,569,596,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 2,603,726,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 56,663,600원 | 55,243,655원 | 2,627,574,065원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현교차로 북동측 인근으로, 주위에는 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물로 승강기, 화재탐지·경보, 기계식 주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 6~7미터 포장도로에 접하며, 토지면적은 223.4㎡, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
- 이용상태. 업무시설로 등재됐으나 실제 용도는 주거용 오피스텔입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 러브리티는 12세대 규모이며 평균 유찰 횟수는 2회입니다. 확인된 최근 낙찰가와 매각률은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 전입자 20명이 실제로 902호를 점유하는지, 동일 세대·가족·퇴거자·전입만 남은 사람인지 호실 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대차 원본. 보증금·차임·확정일자·점유부분을 임대차계약서와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 최우선변제. 후순위 전입이라 대항력은 없지만 소액임차인 요건에 해당하면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무와 등록 말소 처리, 매각 후 행정절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 실제 용도. 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용 사이의 용도·대출·세금·전입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 이용 가능 규격과 유지관리 상태, 수리비와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 같은 건물과 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래·임대수익으로 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
등기와 전입일의 선후만 보면 결론은 분명합니다. 말소기준은 2020.07.29. 근저당권이고, 조사된 점유자 20명의 전입일은 모두 그 이후이므로 대항력과 보증금 승계는 없습니다. 매수인 인수 0원, 2회 유찰 회차의 실질취득금액은 115,640,000원입니다.
그러나 점유부분·보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 근린시설·주거용 오피스텔이라는 복합적인 용도 표시도 남아 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가의 49%만 보고 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만, 점유·명도·용도·환금성 검증 부담이 큰 유형입니다. 권리 선후는 통과, 현장조사와 가격 검증은 보류가 적절합니다.