부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 업무시설인 오피스텔을 실제 주거용으로 이용하는 물건으로 나타납니다. 2021년 10월 8일 설정된 청십자신용협동조합 근저당권 1,920,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 3건, 경매개시결정, 주택임차권등기와 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 임차권자 이바다를 포함해 조사된 점유·임차 신고 인원은 20명입니다. 다만 가장 이른 전입일도 2021년 11월 4일로 말소기준일인 2021년 10월 8일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정 기준으로는 모두 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 선순위 대항력자로 단정할 사정은 없습니다. 권리 인수와 별개로 다수 점유자에 대한 현황 확인과 인도 절차는 핵심 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 2층 202호 (광안동, 노블수) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 2층 202호 · 현상 양호한 편 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,643,750,624원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 없지만 확인 항목은 많다
말소기준은 2021년 10월 8일 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보목록 제2021-261호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2026년 1월 15일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 말소기준권리의 순위가 이어지는 구조입니다.
후순위 가압류는 지씨테크주식회사 400,188,360원, 김종련 400,188,360원, 중소기업은행 78,958,962원입니다. 주택임차권자 이바다의 임차권등기도 근저당권보다 늦어 매각으로 소멸하며, 등기된 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 600,000원입니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 명도 난도는 높다
조사된 인원은 총 20명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있고, 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 이바다 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 / 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 / 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 / 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 / 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 / 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 / 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 / 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 10,000,000원 / 2023.06.15 | 2024.07.25 | 없음 | 가능·미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,138,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 94,461,200원 |
| 갑구 2번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,799,335,682원 중 예상 배당액은 94,461,200원이고, 예상 미배당액은 2,704,874,482원입니다. 근저당권자도 전액 변제를 받지 못하지만, 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 최저가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 96,600,000원으로 감정가 138,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 96,600,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 67,620,000원, 3회 유찰 시 47,334,000원으로 계산돼 있습니다.
하지만 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 ‘저가’ 또는 ‘메리트 있는 가격’으로 평가해서는 안 됩니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 주거용 오피스텔이며, 8세대 규모의 노블수는 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수가 1.0회, 낙찰률이 0.0%입니다. 가격 판단은 현장 임대수익과 주변 주거용 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수영중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어 대출·세금·전입 및 사업자등록 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 2021.09.09 준공된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 인조석 마감이며 현상은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화기와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡이고 위반건축물 및 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 노블수는 총 8세대이며, 근린시설·주거용 오피스텔이라는 복합적 성격과 점유관계 때문에 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있으므로 입찰 가능 범위와 권리행사 절차를 법원 매각계에 확인하세요.
- 20명 점유 실태. 각 신고자의 실제 점유 여부, 퇴거 여부와 202호 전부의 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 임차권자 이바다. 임차권등기, 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 배당요구와 현재 점유 상태를 원본 서류로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등록 말소와 임대의무 정리 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 용도 불일치 점검. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 현황상 주거용이라는 차이가 금융·세금·보험·전입에 미치는 영향을 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비와 승강기·가스 등 설비 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 후 제출된 채권과 세금 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 주변 주거용 오피스텔의 실제 거래·임대수익과 명도비용을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리 순위만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 후순위 임차권등기와 가압류·압류는 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 기준 권리상 실질취득액도 96,600,000원으로 고정됩니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기상 인수액이 아닙니다. 점유·임차 신고 인원이 20명이고, 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 외부 입찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설·업무시설·주거용이라는 용도 차이까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래가격도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 안전하지만, 입찰 접근성과 명도·환금성은 위험한 물건입니다.