78,890,000원
수원지방법원 2024타경78797. 수원시 팔달구 인계동 아미힐 5층 512호, 집합건축물대장상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 161,000,000원이고 11회 유찰된 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김봉녀로, 2021.03.27. 매매를 원인으로 거래가액 145,000,000원에 취득해 2021.04.30. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “11번 떨어져 7,889만원”으로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2024.07.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2023.05.09. 강영호의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 145,000,000원, 전입·점유개시는 2021.04.30., 확정일자는 2021.04.05.입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.06.09. 제출된 확약이 이 구조를 강영호에 한해 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 권광로276번길 33-25, 5층512호 (인계동, 아미힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 21.5805㎡ · 지하2층·지상10층 건물 중 5층 512호 |
| 사용승인 | 2019.01.21. |
| 소유자 | 김봉녀 · 2021.03.27. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
등기상 핵심은 을구 1번 강영호 주택임차권입니다. 임차보증금 145,000,000원, 전입·점유개시 2021.04.30., 확정일자 2021.04.05.로 말소기준 2024.07.10.보다 앞섭니다. 원자료 배당 계산에서는 현재 최저가 78,890,000원에서 강영호에게 77,069,980원이 배당되고 67,930,020원이 미배당 인수액으로 계산됩니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 대상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배종훈 | 2024.04.29. · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 강영호 | 2021.04.30. · 전유전부 | 145,000,000원 | 2021.04.05. | 2023.05.09. | 2026.06.09. 포기 확약 | 있음 | 주택도시보증공사 확약 |
* 강영호는 등기·배당 구조상 선순위 대항력 임차권이지만 2026.06.09. 확약에 따라 본 분석의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배종훈은 별도 점유자로서 이 확약의 적용 대상이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘확정 실질취득가’는 아직 아니다
아미힐 전용 21.58㎡대 주변 표본의 최근 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 123,285,714원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 140,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 9.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 23.25㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 23.11㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 21.58㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 23.11㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 23.11㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2024.07 | 23.11㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.01 | 23.25㎡ | 3 | 120,000,000원 |
현재 최저가 78,890,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 60.7%입니다. 강영호 확약만 놓고 보면 큰 가격 차이가 있는 것은 맞습니다. 그러나 이 78,890,000원은 어디까지나 배종훈 관련 추가 인수액을 0원으로 가정한 최소치입니다. 배종훈의 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 실질취득가를 78,890,000원으로 확정해 “시세보다 39.3% 싸다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 강영호 임차보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 계산상 강영호 부족분은 67,930,020원으로 매수인 인수 처리되어 있습니다. 다만 2026.06.09. 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 약정에 따라 본 리포트에서는 강영호 관련 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 배종훈의 미상 보증금·권리는 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 강영호 인수액은 늘어도 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 원자료상 강영호 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 · 49% | 78,890,000원 | 67,930,020원 | 실질 0원* · 배종훈 별도 미상 |
| 12회 유찰 시 · 39% | 63,112,000원 | 83,424,016원 | 실질 0원* · 배종훈 별도 미상 |
| 13회 유찰 시 · 31% | 50,489,600원 | 95,819,213원 | 실질 0원* · 배종훈 별도 미상 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강영호의 미배당 인수액이 커져 실질취득이 임차보증금 145,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 따라서 원래는 “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않습니다. 다만 2026.06.09. 확약이 강영호에 대해서는 이 연결고리를 끊었습니다. 이후 회차에서도 남는 쟁점은 배종훈의 미상 임차관계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 매여울초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상10층. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·보안설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 북서측·북동측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 표본. 아미힐 129세대, 최근 실거래 7건의 전체 평균은 123,285,714원, 최근 12개월 3건 평균은 130,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배종훈 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 최신본과 현황조사, 주민등록 전입관계로 반드시 재확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 현재도 유효하고 본 건 512호에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 강영호는 실질 0원*으로 보더라도 배종훈 보증금이 확인되기 전에는 78,890,000원을 최종 취득가로 보지 마세요.
- 11회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 권리·명도·환금성 가운데 어디에 있는지 현장과 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유상태 확인. 공용부분 체납관리비와 현재 실제 점유자를 관리사무소·현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 큰 위험을 지웠지만, 하나가 남았다”
이 사건은 외형만 보면 감정가 161,000,000원이 11회 유찰돼 78,890,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 최근 12개월 평균 130,000,000원의 60.7%이고 최신 실거래도 140,000,000원이어서 숫자만 보면 강한 가격 차이가 있습니다.
하지만 권리분석의 결론은 조건부입니다. 보증금 145,000,000원의 강영호 선순위 임차권은 2026.06.09. 확약으로 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 반면 배종훈은 2024.04.29. 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·인수액 미상이 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 매력적일 수 있으나, 미상 임차관계 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 C급 조건부 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
