수원지방법원 2024타경79059. 경기도 화성시 반송동 서해더블루 제4층 제418호입니다. 사건 분류에는 아파트로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 건물은 지하6층·지상36층 구조이고, 본건은 그중 4층 418호입니다. 2011년 강산이디에스주식회사가 거래가 184,140,000원에 취득한 뒤, 2024년 우리은행 가압류를 시작으로 다수의 가압류가 붙고 기술보증기금의 강제경매가 개시된 구조입니다.
가격만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 159,000,000원 대비 현재 최저가는 18,705,000원, 감정가의 약 11.8%입니다. 하지만 이 물건의 판단축은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 점유자 보증금이 얼마인지입니다. 손혜린의 전입일은 2023.11.27로 말소기준권리인 2024.02.23 우리은행 가압류보다 앞서며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노작로 203, 4층418호 (반송동, 서해더블루) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 분류 아파트 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상36층 건물 내 제4층 제418호 |
| 사용승인일 / 총세대 | 2010.06.03 / 90세대 |
| 소유자 | 강산이디에스주식회사 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 18,705,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 593,832,889원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.23 우리은행 가압류
말소기준권리는 2024.02.23 주식회사 우리은행 가압류입니다. 이후 중소기업중앙회, 하나카드, 김태호, 신한은행, 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금, 근로복지공단의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 국 압류는 2014.10.06 해제로 말소되어 현재 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인·점유자 확인
보증기관 승계나 대위신고로 중복 계산할 대상은 아니며, 실제 점유자는 1명입니다. 보증금이 확인되지 않으므로 최저가 18,705,000원만으로 실질 취득가를 판단하면 안 됩니다.
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손혜린 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 2024.08.13 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 · 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 18,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.9% 추정) | - | 736,690원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 151,272,439원 | 17,968,310원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 중소기업중앙회 | 77,671,010원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,789,870원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 김태호 | 56,676,285원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 171,081,520원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 202,073,428원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 584,593,156원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 경매개시결정 · 기술보증기금 | 593,832,889원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 15,999,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 1,862,990,467원 중 채권자 배당은 17,968,310원이며, 미배당은 1,845,022,157원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 반송동 소재 “석우중학교” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 성장관리권역입니다. 공시지가는 8,111,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 서해더블루(90-2)는 90세대 규모이며, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 손혜린의 보증금이 확인되지 않습니다. 최저가보다 먼저 확인해야 할 1순위 항목입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상입니다. 우선변제 가능성과 미배당 인수 가능성을 분리해서 봐야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음이나, 전입이 말소기준보다 앞선 점유자가 있어 문건 원문 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 오피스텔·집합건물은 관리비 체납 중 공용부분 승계 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 13,093,500원, 8회 유찰 시 9,165,450원까지 낮아지지만, 보증금 미상 문제는 가격 하락으로 해소되지 않습니다.
맺으며 — “12% 최저가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 숫자상으로는 강한 할인 물건입니다. 감정가 159,000,000원이 6회 유찰되어 최저가 18,705,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 손혜린의 전입일이 2023.11.27로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “싸다”가 아니라 “보증금 확인 전 보류”입니다. 권리 흐름은 매각으로 정리될 부분이 많지만, 점유자 보증금이 미상인 이상 실질취득가는 아직 닫혀 있지 않습니다.
